É bastante comum entre os brasileiros a crença de que comprar imóveis para alugar e ter uma renda garantida é sempre um bom negócio. Porém, essa nem sempre pode ser a melhor opção.
O objetivo deste artigo é apresentar algumas análises sobre investimento em imóveis para geração de renda de aluguel e mostrar como um planejamento financeiro para comprar imóvel auxilia na melhor decisão.
Vamos apresentar alguns cálculos para descobrir quando o aluguel vale realmente a pena como forma de complementar renda.
Antes de começar a abordagem, vale destacar que há alguns meses publicamos este artigo que compara aluguel de imóvel com outras opções de investimentos – como ações que pagam dividendos e fundos imobiliários.
Alguns leitores enviaram perguntas relacionadas a vantagens e desvantagens de comprar imóveis para alugar, além de questionamentos sobre qual seria o valor ideal de renda de aluguel para que determinado imóvel fosse considerado um bom investimento.
Antes de irmos para os cálculos, sugerimos que você reflita sobre seu objetivo para o investimento. Assim como para aplicações financeiras, comprar imóveis sem pensar o que motiva você a investir, não faz sentido.
Existem basicamente três objetivos para se comprar um imóvel:
Veja os exemplos práticos:
Consideramos um casal de médicos, com um filho de três anos, renda familiar de R$40.000,00/mês, despesas de R$ 25.000,00/mês. Decidiram separar R$300 mil de seus investimentos financeiros para comprar um imóvel.
Neste caso, de maneira geral, não faz sentido fazer investimentos para geração de renda, pois a família está em fase de acumulação de patrimônio. Caso decidam investir em imóveis, ao invés de comprar imóveis que geram renda, é preferível buscar oportunidades de imóveis com preços atrativos, para revender com lucro no futuro.
Por exemplo: comprar um imóvel na planta em uma região promissora por R$300 mil, com objetivo de vender por R$400 mil depois de dois anos. Importante: neste cálculo, é fundamental descontar a corretagem e o imposto no momento da venda.
Outro exemplo é o de um casal de funcionários públicos, ambos com 60 anos, três filhos já independentes financeiramente, com pretensão de aposentadoria para daqui a cinco anos. O casal terá uma renda conjunta de aposentadoria de R$30.000,00 e suas despesas são de R$30.000,00. Decidiram manter parte da reserva em aplicações financeiras e utilizar R$1 milhão na compra de um imóvel.
Neste caso, o melhor caminho é procurar um imóvel que gere um boa renda de aluguel. Por exemplo: uma loja de rua, com inquilino estável e que pague um aluguel de R$6.000,00/mês (isso equivale a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel, neste exemplo). Com isso, o casal teria um complemento de renda interessante.
Importante: é preciso descontar sempre o percentual da imobiliária (se for o caso) e também o imposto de renda sobre o aluguel.
Agora vamos lá, imagine que você queira complementar sua renda e vai comprar um imóvel para alugar. Vamos considerar o valor investido de R$1 milhão.
Aluguel de contrato considerado:
Descontos considerados nos cálculos:
Saiba mais: O que é vacância física e financeira em FIIs?
As tabelas a seguir apresentam os cálculos e o resultado da renda líquida de aluguel (ou seja, qual o valor final que sobraria no bolso do proprietário) para cada uma das opções.
Renda líquida loja de rua | |
---|---|
Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
Aluguel contrato (0,6%) | R$6.000,00 |
(-) Taxa imobiliária (10%) | -R$720,00 |
(=) Aluguel bruto | R$5.280,00 |
(-) imposto 27,5% | -R$1.452,00 |
(-) cota extra condomínio e manutenção | -R$200,00 |
(=) Renda líquida mensal | R$3.628,00 |
Rendimento líquido % ao mês | 0,36% |
(=) Renda líquida anual | R$43.536,00 |
Rendimento líquido % ao ano | 4,35% |
Renda líquida sala comercial | |
---|---|
Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
Aluguel contrato (0,4%) | R$4.000,00 |
(-) Taxa imobiliária (10%) | -R$480,00 |
(=) Aluguel bruto | R$3.520,00 |
(-) imposto 27,5% | -R$968,00 |
(-) cota extra condomínio e manutenção | -R$100,00 |
(=) Renda líquida mensal | R$2.452,00 |
Rendimento líquido % ao mês | 0,25% |
(=) Renda líquida anual | R$29.424,00 |
Rendimento líquido % ao ano | 2,94% |
Renda líquida apartamento residencial | |
---|---|
Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
Aluguel contrato (0,3%) | R$3.000,00 |
(-) Taxa imobiliária (10%) | -R$360,00 |
(=) Aluguel bruto | R$2.640,00 |
(-) imposto 27,5% | -R$726,00 |
(-) cota extra condomínio e manutenção | -R$300,00 |
(=) Renda líquida mensal | R$1.614,00 |
Rendimento líquido % ao mês | 0,16% |
(=) Renda líquida anual | R$19.368,00 |
Rendimento líquido % ao ano | 1,94% |
Antes de tudo, vamos considerar que os imóveis, além de gerar a renda de aluguel, vão se valorizar pelo mesmo percentual que a inflação ao longo dos anos.
“Mas os imóveis se valorizam muito mais que a inflação, não!?”
Nos últimos cinco anos, os imóveis estão com seu valor estagnado (veja aqui no gráfico do site Fipezap), porém, para termos algum padrão de valorização, vamos considerar a inflação para efeitos de cálculo.
Para responder essa pergunta, é preciso comparar a renda gerada pelos imóveis a uma renda gerada por uma carteira de investimentos, por exemplo.
Imagine que você tenha gestão profissional dos seus investimentos e que eles rendam 4,0% ao ano acima da inflação e líquido de impostos.
Neste caso, se você encontrar uma loja de rua que gere um aluguel de contrato equivalente a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel (no nosso exemplo, R$6.000,00/mês para um imóvel de R$1 milhão), é vantajoso optar pelo investimento no setor imobiliário.
Porém, nos casos de aluguéis que gerem 0,4% ao mês ou 0,3% ao mês (exemplos da sala comercial e do apartamento, demonstrados nos cálculos acima), se torna menos vantajoso financeiramente.
Neste artigo apresentamos a importância de ter um objetivo e um planejamento financeiro para comprar imóvel, seja para uso pessoal, ganho de capital ou geração de renda.
Depois de entender o objetivo, é fundamental fazer os cálculos de renda líquida gerada e comparar com outras opções de investimento.
É bastante comum nos encantamos com o valor do aluguel, mas quando aplicamos todos os descontos no cálculo, o número não fica tão atrativo assim.
Por fim, sugerimos que você mantenha sempre acompanhamento profissional para a tomada de decisão e tenha uma referência em gestão patrimonial.
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