Quando vale a pena comprar imóvel para alugar?

  • 27/11/2020
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É bastante comum entre os brasileiros a crença de que comprar imóveis para alugar e ter uma renda garantida é sempre um bom negócio. Porém, essa nem sempre pode ser a melhor opção.

O objetivo deste artigo é apresentar algumas análises sobre investimento em imóveis para geração de renda de aluguel e mostrar como um planejamento financeiro para comprar imóvel auxilia na melhor decisão.

Vamos apresentar alguns cálculos para descobrir quando o aluguel vale realmente a pena como forma de complementar renda.

Antes de começar a abordagem, vale destacar que há alguns meses publicamos este artigo que compara aluguel de imóvel com outras opções de investimentos – como ações que pagam dividendos e fundos imobiliários.

Alguns leitores enviaram perguntas relacionadas a vantagens e desvantagens de comprar imóveis para alugar, além de questionamentos sobre qual seria o valor ideal de renda de aluguel para que determinado imóvel fosse considerado um bom investimento.

Por que comprar imóveis?

Antes de irmos para os cálculos, sugerimos que você reflita sobre seu objetivo para o investimento. Assim como para aplicações financeiras, comprar imóveis sem pensar o que motiva você a investir, não faz sentido.
Existem basicamente três objetivos para se comprar um imóvel:

  • Uso pessoal, ou seja, o imóvel de moradia própria. Neste caso, não é investimento.
  • Ganho de capital: comprar por um valor hoje e vender com ganho no futuro.
  • Geração de renda: comprar e receber renda de aluguel.

Planejamento financeiro para comprar imóvel

Veja os exemplos práticos:

Consideramos um casal de médicos, com um filho de três anos, renda familiar de R$40.000,00/mês, despesas de R$ 25.000,00/mês. Decidiram separar R$300 mil de seus investimentos financeiros para comprar um imóvel.

Neste caso, de maneira geral, não faz sentido fazer investimentos para geração de renda, pois a família está em fase de acumulação de patrimônio. Caso decidam investir em imóveis, ao invés de comprar imóveis que geram renda, é preferível buscar oportunidades de imóveis com preços atrativos, para revender com lucro no futuro.

Por exemplo: comprar um imóvel na planta em uma região promissora por R$300 mil, com objetivo de vender por R$400 mil depois de dois anos. Importante: neste cálculo, é fundamental descontar a corretagem e o imposto no momento da venda.

Outro exemplo é o de um casal de funcionários públicos, ambos com 60 anos, três filhos já independentes financeiramente, com pretensão de aposentadoria para daqui a cinco anos. O casal terá uma renda conjunta de aposentadoria de R$30.000,00 e suas despesas são de R$30.000,00. Decidiram manter parte da reserva em aplicações financeiras e utilizar R$1 milhão na compra de um imóvel.

Neste caso, o melhor caminho é procurar um imóvel que gere um boa renda de aluguel. Por exemplo: uma loja de rua, com inquilino estável e que pague um aluguel de R$6.000,00/mês (isso equivale a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel, neste exemplo). Com isso, o casal teria um complemento de renda interessante.

Importante: é preciso descontar sempre o percentual da imobiliária (se for o caso) e também o imposto de renda sobre o aluguel.

Aluguel para complementar renda

Agora vamos lá, imagine que você queira complementar sua renda e vai comprar um imóvel para alugar. Vamos considerar o valor investido de R$1 milhão.

Aluguel de contrato considerado:

  • Loja de rua – 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel = R$6.000,00/mês
  • Sala comercial – 0,4% ao mês sobre o valor do imóvel = R$4.000,00/mês
  • Apartamento residencial – 0,3% ao mês sobre o valor do imóvel = R$3.000,00/mês
  • Observações:
    • Os percentuais considerados para renda de aluguel são estimativas próximas do que é praticado no mercado em algumas regiões. Caso esta não seja a realidade no seu caso, sugerimos que pesquise em sites de imobiliárias qual seria o aluguel para imóveis de R$1 milhão de valor de mercado.
    • No nosso exemplo, consideramos que os custos de IPTU e condomínio são responsabilidade do inquilino, com exceção da cota extra do condomínio, que é responsabilidade do proprietário.

Descontos considerados nos cálculos:

  • Taxa da imobiliária – 12% sobre o aluguel bruto
  • Impostos – 27,5% (pessoa física) sobre o aluguel bruto descontado da taxa da imobiliária
  • Cota extra condomínio e manutenção:
    • R$200/mês para uma loja de rua
    • R$100/mês para uma sala comercial
    • R$300/mês para um imóvel residencial

      Explicação: a cota extra do condomínio e as manutenções de áreas comuns (pintura, reformas, etc.) são responsabilidade do proprietário do imóvel.
  • Vacância = Não vamos considerar vacância (período em que o imóvel fica vago e o proprietário, além de não receber, precisa pagar os custos).

Saiba mais: O que é vacância física e financeira em FIIs?

Resultado de renda líquida

As tabelas a seguir apresentam os cálculos e o resultado da renda líquida de aluguel (ou seja, qual o valor final que sobraria no bolso do proprietário) para cada uma das opções.

Renda líquida loja de rua
Valor de mercado R$1.000.000,00
Aluguel contrato (0,6%) R$6.000,00
(-) Taxa imobiliária (10%) -R$720,00
(=) Aluguel bruto R$5.280,00
(-) imposto 27,5% -R$1.452,00
(-) cota extra condomínio e manutenção -R$200,00
(=) Renda líquida mensal R$3.628,00
Rendimento líquido % ao mês 0,36%
(=) Renda líquida anual R$43.536,00
Rendimento líquido % ao ano 4,35%
Renda líquida sala comercial
Valor de mercado R$1.000.000,00
Aluguel contrato (0,4%) R$4.000,00
(-) Taxa imobiliária (10%) -R$480,00
(=) Aluguel bruto R$3.520,00
(-) imposto 27,5% -R$968,00
(-) cota extra condomínio e manutenção -R$100,00
(=) Renda líquida mensal R$2.452,00
Rendimento líquido % ao mês 0,25%
(=) Renda líquida anual R$29.424,00
Rendimento líquido % ao ano 2,94%
Renda líquida apartamento residencial
Valor de mercado R$1.000.000,00
Aluguel contrato (0,3%) R$3.000,00
(-) Taxa imobiliária (10%) -R$360,00
(=) Aluguel bruto R$2.640,00
(-) imposto 27,5% -R$726,00
(-) cota extra condomínio e manutenção -R$300,00
(=) Renda líquida mensal R$1.614,00
Rendimento líquido % ao mês 0,16%
(=) Renda líquida anual R$19.368,00
Rendimento líquido % ao ano 1,94%

Comparação da renda líquida gerada com aplicações financeiras

Antes de tudo, vamos considerar que os imóveis, além de gerar a renda de aluguel, vão se valorizar pelo mesmo percentual que a inflação ao longo dos anos.

“Mas os imóveis se valorizam muito mais que a inflação, não!?”
Nos últimos cinco anos, os imóveis estão com seu valor estagnado (veja aqui no gráfico do site Fipezap), porém, para termos algum padrão de valorização, vamos considerar a inflação para efeitos de cálculo.

Mas afinal, vale a pena ou não comprar imóvel para alugar?

Para responder essa pergunta, é preciso comparar a renda gerada pelos imóveis a uma renda gerada por uma carteira de investimentos, por exemplo.

Imagine que você tenha gestão profissional dos seus investimentos e que eles rendam 4,0% ao ano acima da inflação e líquido de impostos.

Neste caso, se você encontrar uma loja de rua que gere um aluguel de contrato equivalente a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel (no nosso exemplo, R$6.000,00/mês para um imóvel de R$1 milhão), é vantajoso optar pelo investimento no setor imobiliário.

Porém, nos casos de aluguéis que gerem 0,4% ao mês ou 0,3% ao mês (exemplos da sala comercial e do apartamento, demonstrados nos cálculos acima), se torna menos vantajoso financeiramente.

Conclusão

Neste artigo apresentamos a importância de ter um objetivo e um planejamento financeiro para comprar imóvel, seja para uso pessoal, ganho de capital ou geração de renda.

Depois de entender o objetivo, é fundamental fazer os cálculos de renda líquida gerada e comparar com outras opções de investimento.

É bastante comum nos encantamos com o valor do aluguel, mas quando aplicamos todos os descontos no cálculo, o número não fica tão atrativo assim.

Por fim, sugerimos que você mantenha sempre acompanhamento profissional para a tomada de decisão e tenha uma referência em gestão patrimonial.

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