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  • 15/03/2019

Imóvel: comprar ou alugar? Vender para investir?

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comprar ou alugar

Ao pensar em imóveis, é normal que surjam dúvidas quanto ao melhor momento de compra ou venda, se vale mais a pena alugar ou comprar, entre outras. A casa própria é o grande sonho de diversas famílias e, para muitas pessoas, a compra de uma casa é o maior investimento que elas farão na vida toda. Apesar disso, existe a opção de morar de aluguel. Por mais que o senso comum diga que sempre vale a pena comprar um imóvel ao invés de alugá-lo, essa não é uma decisão trivial pois diversos fatores devem ser considerados.

Investir, alugar ou vender imóveis?

Digamos que você tenha um imóvel e está estudando a possibilidade de vendê-lo para investir esse valor e passar a pagar aluguel. Devido às incertezas do cenário econômico, tomar uma decisão como essa pode parecer absurdo, no entanto, dependendo da situação essa pode ser uma alternativa viável ou talvez até mesmo indicada. Para avaliar essa possibilidade você precisa saber o valor do aluguel para que o seu imóvel seja rentável e o valor de venda do seu imóvel para então tomar uma decisão consciente.

Exemplo

Digamos que você possui um imóvel avaliado em R$500 mil, no entanto hoje o mercado oferece pagar 20% a menos nele, ou seja, R$400 mil. Digamos que o IPTU e reparos anuais desse imóvel custem R$1,5 mil. Hoje, caso você tivesse o valor do imóvel para investir em um ativo que pagasse 100% do CDI, ele renderia em torno de 0,53% ao mês ou 6,5% ao ano, ou seja, cerca de R$2,1 mil ao mês.

Caso o seu imóvel esteja alugado e pague, líquido de todos os gastos, menos que esse valor, talvez valha a pena vendê-lo para investir o dinheiro. É importante ter em mente também que, caso haja um potencial de valorização do imóvel, ele também deve ser levado em consideração e pode justificar manter um imóvel que pague um aluguel abaixo do que teria se o valor do imóvel estivesse sendo investido.

Outra questão que deve ser analisada é se a venda por um preço descontado vale ou não a pena. Usando o exemplo acima, digamos que existe a oferta para compra do imóvel por um valor 20% abaixo do valor que você gostaria. Caso você mantenha o valor de R$400 mil investido por 4 anos rendendo anualmente 6,5%, em 4 anos você terá mais de R$500 mil conforme a tabela abaixo:

Valor da oferta R$ 400.000,00
Valor desejado R$ 500.000,00
Taxa anual 6.50%
Tempo em anos 4
Valor após 4 anos R$ 514.586,54

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Tendo em mente o prazo é mais fácil decidir se vale a pena ou não a venda, lembrando que imóveis são ativos mais ilíquidos, ou seja, mais difíceis de vender, e não costumam ser divisíveis, ou seja, caso você precise de parte do valor investido precisará vender o todo.

Erros mais comuns ao investir em Imóveis

O imóvel é o tipo de investimento que muitas vezes tem um apelo emocional para o investidor, que o leva a não perceber algumas questões importantes. Devido a isso, listamos alguns dos erros mais comuns ao investir em imóveis.

Se apegar à propriedade – Tratar o imóvel como algo diferente de um investimento pode levar o investidor a achar erroneamente que ele vai sofrer uma valorização irreal ou que manter o imóvel é o melhor negócio em qualquer cenário. É importante ser racional e avaliar as questões relativas ao imóvel com o menor apego emocional possível.

Não saber o valor do imóvel – Para tomar qualquer decisão de investimento e saber se vale ou não a pena manter o imóvel, o primeiro passo é saber o quanto ele vale. Sabendo o valor do imóvel fica mais fácil avaliar se mantê lo vale ou não a pena.

Ouvir demais as opiniões de terceiros – Em especial no mercado de imóveis, muita gente tem opiniões formadas e “dicas” para oferecer baseada na sua experiência com imóveis. Apesar disso, os imóveis e as situações costumam ser distintas entre si, portanto o ideal é não se basear excessivamente na opinião de terceiros que não são especialistas no assunto.

Não estimar corretamente os gastos com o imóvel – Os gastos com o imóvel muitas vezes são altos e consomem parte relevante do que seria o seu rendimento. Saber na ponta do lápis esses valores é importante para tomar uma decisão consciente.

Riscos do mercado imobiliário

Os imóveis, assim como qualquer outro investimento, possuem riscos específicos que devem ser avaliados ao tomar uma decisão de compra ou venda. Conhecer esses riscos pode ajudar você a se proteger deles e selecionar melhor os bons negócios nesse mercado. Veja abaixo alguns dos principais riscos.

Pagar mais do que o imóvel vale – Ao investir em um imóvel é sempre muito importante fazer uma pesquisa de preço com imóveis semelhantes, da mesma região, e avaliar o estado do imóvel que será comprado. Isso prevenirá a compra por um valor superior ao que ele vale.

Riscos de mercado – Os indicadores macroeconômicos, como o PIB, inflação, desemprego, entre outros, acabam por influenciar e refletir no mercado imobiliário no futuro, portanto é importante levar em consideração as perspectivas para esses indicadores e o seu impacto no mercado de imóveis.

Incertezas quanto à valorização – Estimar quanto e se um imóvel vai ou não se valorizar no futuro é uma tarefa bastante difícil até mesmo para especialistas desse mercado. Diversificando os imóveis geograficamente, ou seja, comprando mais imóveis menores ao invés de apenas um maior, você diminui a sua exposição ao risco de ocorrer algo negativo com a região do seu único imóvel.

Baixa liquidez e imobilização do patrimônio – A venda de um imóvel, diferentemente de um ativo financeiro, não tem um prazo pré-definido ou estimado para acontecer e depende muito da demanda por imóveis com características semelhantes ao seu. Em um momento de crise, isso pode influenciar desfavoravelmente o preço do seu imóvel e forçar uma venda abaixo do valor esperado.

Custos elevados – Diferentemente de outros investimentos, os imóveis envolvem diversos custos, como manutenção, IPTU, condomínio, custas de registro, entre outros. Esses custos podem pesar na hora de tentar ganhar dinheiro com o imóvel, por isso é importante registrar e acompanha-los.

Conclusão

A decisão pela escolha da compra ou não de um imóvel é muito pessoal e existem diversas questões que devem ser analisadas. O importante é tomar uma decisão consciente e verificar com atenção as alternativas para que seja feito um bom negócio.

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Resumo
Imóvel: comprar ou alugar? Vender para investir?
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Quais os erros mais comuns ao investir em Imóveis? Quais os riscos do mercado imobiliário? São questões que devem ser analisadas antes de tomar uma decisão.
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