O que é vacância física e financeira em FIIs?

Fundos imobiliários de “tijolo” são aqueles que investem diretamente em ativos imobiliários, em contraponto aos fundos de “papel”, que possuem majoritariamente ativos de dívida com lastro imobiliário, como por exemplo CRIs. Para fundos de “tijolo”, a vacância é um indicador bastante relevante na sua análise. Entenda os conceitos de vacância física e financeira e a sua importância ao analisar um Fundo Imobiliário.

Vacância física

Para um fundo imobiliário que investe diretamente em imóveis, a sua rentabilidade pode vir, essencialmente, de duas fontes: da valorização do imóvel comprado e do aluguel obtido por meio do imóvel. A vacância está diretamente ligada à segunda fonte de rentabilidade.

A vacância física nada mais é que um indicativo da área locável que não está sendo locada atualmente e, portanto, não está rentabilizando. Ela é o contrário da ocupação de um imóvel.

Um fundo imobiliário costuma ter diversos imóveis e muitos metros quadrados de área locável. A taxa de vacância física é o percentual da área bruta locável, ou seja, a área que pode ser locada, que está efetivamente ocupada.

Digamos por exemplo, que um FII tenha 100.000 metros quadrados de área bruta locável e, atualmente, existem 10.000 metros quadrados com vacância. Isso significa que este FII tem uma taxa de 10%.

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Vacância financeira

Enquanto a vacância física analisa a área que está atualmente vazia e não rentabilizando, a financeira é uma relação do retorno financeiro potencial dos imóveis da carteira do FII em comparação à renda efetiva da carteira do FII. Digamos, por exemplo, que um FII tenha uma renda potencial dos seus imóveis de R$100.000,00 por mês.

Supomos que atualmente o FII esteja recebendo apenas R$80.000,00 por mês devido aos seus aluguéis. Isso significa que a vacância financeira do FII é de 20%, ou seja, os R$20.000,00 que não estão sendo rentabilizados.

Esse índice é interessante, pois ele demonstra a “eficiência”, por assim dizer, do FII. Enquanto a física se preocupa com a área que não está sendo alugada, a financeira, como o próprio nome já diz, é um índice financeiro que demonstrará o quanto o fundo imobiliário está deixando de rentabilizar em moeda.

Importância da vacância na análise de um FII

Ambas são importantes índices a serem analisados na aquisição ou venda de um FII. Em tese, quanto maior, pior para o fundo e os seus cotistas, pois significa que o fundo não está sendo eficientemente rentabilizado.

Apesar disso, uma vacância elevada pode apresentar uma oportunidade para o investidor. Imóveis com vacância mais alta costumam ter preços descontados por obterem uma renda menor que a de outros FIIs.

Isso significa que, caso a situação de vacância seja revertida, esse tipo de fundo pode voltar a ser negociado ao seu preço normal, gerando uma valorização nas cotas do FII e uma renda maior ao cotista.

Conclusão

A vacância física é o inverso da ocupação e representa a área bruta locável do FII que não está sendo locada. Da mesma foram, a vacância financeira compara o fluxo de caixa projetado do fundo com o seu fluxo de caixa efetivo, tendo assim uma percepção do quanto do fluxo de caixa potencial do fundo não está sendo rentabilizado.

Ambos são índices importantes e complementares na análise de um FII.

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