Como fazer a gestão estratégica da carteira de imóveis?

  • 21/05/2021
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Fazer uma gestão estratégica é fundamental para as pessoas que têm uma carteira de imóveis ou alguns imóveis como investimentos, tanto antes como depois da decisão de investir.

É por meio dessa gestão que você terá uma visão geral da sua carteira de imóveis ou dos imóveis que possui, o que permite avaliar se o investimento está realmente valendo a pena.

Veja neste artigo como fazer uma gestão estratégica da sua carteira de imóveis.

Objetivos para a carteira de imóveis

O primeiro passo é definir se o seu objetivo com o investimento é ganho de capital no longo prazo ou geração de renda.

Tenha claro se a sua intenção é comprar o imóvel para vender com ganho no futuro – por exemplo, comprar um imóvel na planta para, quando a construtora entregar, vendê-lo com lucro – ou se está comprando para ter uma renda de aluguel.

Veja os pontos de atenção em cada uma das situações:

Antes da decisão de investir

Se for geração de renda:

  • Avaliar qual a renda bruta gerada, taxas de imobiliária e valor do imposto a pagar e consequentemente a renda líquida que o imóvel irá gerar
  • Avaliar qual o percentual de retorno (renda líquida sobre valor de venda do imóvel) e avaliar se é interessante esse percentual ou você espera algo mais?
  • Avaliar se a região do imóvel tem perspectiva de valorização ou estagnação
  • Verificar se há outros imóveis alugados na mesma região e qual o valor de aluguel por metro quadrado, para ver se o valor está condizente – se está na média, caro ou barato.

Saiba mais: como se planejar para comprar um imóvel

Se for ganho de capital

As recomendações de avaliação para o ganho de capital seguem uma linha parecida com a de geração de renda:

  • Verificar o custo de compra e comparar se o valor está de acordo com o preço por metro quadrado praticado na região
  • Verificar a condição de pagamento do imóvel até a entrega das chaves.
  • Avaliar o retorno esperado, ou seja, por quanto você deseja vender o imóvel depois de pronto
  • Avaliar os custos que terá no período.
    Por exemplo, se o imóvel já está pronto e ficar fechado até vender, terá que pagar condomínio e IPTU; poderá ter custos de manutenção; se você comprou por um preço baixo, mas vai precisar reformar antes de vender, quando isso custará?
  • Criar cenários:
    Por exemplo, você compra um imóvel na planta e, após a entrega, demora de 6 a 12 meses para vender e o valor de venda é 20% a menos do esperado. Neste caso, ainda vale a pena? A conta ainda fecha ou você pode perder dinheiro?
  • Quanto custará o condomínio e IPTU, considerando também o tempo que pode demorar para a venda
  • Lembrar de descontar a corretagem e os impostos da venda
  • Se for imóvel na planta, buscar uma construtora confiável
  • Verificar se o empreendimento está de acordo com a região, ou seja, se haverá demanda pelo imóvel.

Independentemente se a opção for geração de renda ou ganho de capital, uma dica importante é, ainda durante as pesquisas e levantamento de dados, documentar todas as informações – como links, contatos, pesquisas – em algum lugar, como um caderno ou uma planilha, pois esse histórico pode ser útil no futuro.

Depois da decisão de investir

Depois de tomar a decisão de investir em imóveis, alguns pontos também precisam de atenção:

  • Acompanhar a depreciação do imóvel
    Aqui é considerada a conservação do imóvel – presença de vazamentos, paredes mal pintadas, fiações elétricas antigas e outros defeitos que mostram a necessidade de uma reforma – e fatores como a decoração ultrapassada, pouco espaço, documentação irregular e as mudanças no entorno do imóvel.
  • Ter um repositório único (pode ser uma planilha ou um caderno) com todas as informações relevantes de cada imóvel, como por exemplo: número da matrícula, área, valor de mercado, valor bruto e líquido do aluguel, rendimento em porcentagem do aluguel sobre o valor, dados da imobiliária, número da inscrição municipal / IPTU, etc.
  • Manter os documentos do imóvel disponíveis em uma pasta única, preferencialmente na nuvem, para acesso a qualquer momento e de qualquer lugar.
  • Ter uma imobiliária de confiança trabalhando para a venda ou locação
  • Acompanhar o mercado e imóveis da mesma região (valorização, oportunidades, etc.)

Conclusão

A gestão estratégica da carteira de imóveis permite uma visão geral dos seus investimentos neste segmento, facilitando a avaliação de pontos importantes ao precisar tomar uma decisão.

Comece definindo um objetivo para o seu investimento e tenha o cuidado de documentar todos os dados pesquisados. Quando as informações e números estão em um único lugar, fica mais fácil fazer uma gestão eficiente dos imóveis e saber se ele realmente está valendo a pena como investimento.

Outra dica é comparar seus investimentos em imóveis com outras opções, para avaliar se seus investimentos estão trazendo bons resultados ou se há opções melhores no mercado.

Uma sugestão importante é procurar o auxílio de profissionais que lhe darão suporte na tomada de decisão. Para o caso de imóveis, o ideal é buscar um planejador financeiro, um profissional de investimentos (preferencialmente um consultor de investimentos CVM ou um gestor credenciado na CVM) e um corretor de imóveis. Todos estes profissionais devem ser isentos de conflito de interesses, ou seja, devem oferecer suporte para decidir o que é melhor para você e o seu patrimônio.

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