Vale a pena quitar financiamento da casa própria?

O Brasil viveu um boom imobiliário nos últimos anos, reflexo de uma demanda muito grande de famílias que buscavam conquistar o sonho da casa própria e, em especial, pela fácil e barata oferta de crédito para financiar a compra de um imóvel. Resta saber quando vale a pena quitar financiamento da casa própria ou continuar pagando pelo tempo determinado?

Aproveitando os lançamentos das construtoras e o acesso as linhas de financiamento, muitas famílias se aventuraram na compra de imóveis. Algumas, por falta de planejamento, não estão conseguindo pagar as parcelas e precisam vender o imóvel para saldar as dívidas. Outras, mais planejadas, aproveitaram as baixas taxas de juros e financiaram a compra de um imóvel.

Mas, o mercado mudou bastante com a crise econômica do país, tendo como uma das consequências o aumento da taxa de juros da economia, que saiu do seu menor nível histórico de 7,25% ao ano em abril de 2013 para os atuais 14,25% ao ano.

Para quem tem dinheiro investido em renda fixa, esse aumento da taxa de juros é uma oportunidade de elevar o retorno sobre o capital.

Então, fica a pergunta? Vale a pena quitar financiamento da casa própria se eu comprei um imóvel financiado a baixa taxa de juros?

Preparamos duas simulações que vão ajudar a esclarecer se vale a pena quitar financiamento da casa: a primeira considera uma taxa de custo efetivo total baixo para o financiamento; e a segunda considera um custo efetivo total maior.

Quitar financiamento da casa própria: simulação com baixa taxa de juros em financiamento 

Supondo que eu tenha comprado um imóvel de R$ 350.000 em fevereiro de 2011, pagando R$ 100.000 de entrada e financiando R$ 250.000 em 240 meses, com um custo efetivo total de 9% ao ano pelo Sistema de Amortização Constante. Qual seria o meu custo?

Desde a primeira parcela, no valor de R$ 2.850, até a parcela 63, de R$ 2.400, eu teria pago R$ 98.800 em juros e R$ 65.600 em amortizações. Restaria, em abril de 2016, um saldo devedor de R$ 185.000.

O que eu faço se tiver um R$ 185.000 que rende 14,25% ao ano, o equivalente a aproximadamente 100% do CDI? Continuo no investimento ou quito o imóvel? Por ser uma comparação que envolve o longo prazo, vamos considerar uma taxa líquida de imposto de renda de 12% ao ano.

Para o financiamento, consideramos o custo efetivo total contratado, que é de 9% ao ano. Neste cenário, se você investir R$ 185.000 em um produto que renda anualmente a taxa líquida de 12% ao ano, você chega em dezembro de 2030, mês da última parcela do contrato, com um saldo de R$ 170.000.

Perceba que o seu investimento vai pagar todas as parcelas. Você chega ao final do período com um valor positivo e ainda poupa, mensalmente, o valor que seria pago com parcelas!

A partir de Dezembro/2025 o valor dos juros do seu investimento já será maior que o valor das parcelas.

Quitar financiamento da casa própria: simulação com alta taxa de juros em financiamento 

Refazendo a simulação, mas considerando que você financiou seu imóvel com uma construtora ao custo efetivo total maior, de 16% ao ano, e que você tenha um investimento de menor rentabilidade, de 12,5% ao ano, aproximadamente 88% do CDI.

Desde a primeira parcela, no valor de R$ 4.150, até a parcela 63, de R$ 3.350, você teria pago R$ 170.600 em juros e R$ 65.600 em amortizações. Restaria, em abril de 2016, um saldo devedor de R$ 185.000.

O que fazer se tiver um valor de R$ 185.000 que está rendendo 12,5% ao ano? Continuo no investimento ou quito o imóvel? Por ser uma comparação que envolve um longo prazo, vamos considerar uma taxa líquida de imposto de renda de 10,5% ao ano.

Para o financiamento, consideramos o custo efetivo total contratado, que é de 16% ao ano. Neste cenário, se você investir R$ 185.000 em um produto que renda anualmente a taxa líquida de 10,5% ao ano, você chega em dezembro de 2030, mês da última parcela do contrato, com um saldo negativo de R$ 138.900.

O valor do seu investimento pagaria as parcelas até o mês de Agosto/2025 e você precisaria pagar pelas demais parcelas até Dezembro/2030.

Usando o FGTS para quitar parte do saldo devedor 

Se você é assalariado, há a possibilidade de uso do FGTS para quitação parcial, ou total, do saldo devedor do financiamento.

O saldo do FGTS é atualizado anualmente pela taxa de 3%, enquanto que a taxa de inflação atual é de 10%, incorrendo em uma perda do poder de compra de 7% ao ano! Considerando um investimento pela Caixa Econômica Federal, você pode usar o saldo do FGTS após 2 anos para primeira quitação do saldo devedor e, depois, essa frequência se reduz para uma vez ao ano.

O que devo avaliar? 

Ao avaliar se vale ou não a pena quitar o saldo devedor, você deve considerar o custo efetivo total do seu contrato de financiamento, a taxa de retorno do seu investimento e também se a parcela não compromete o seu orçamento, o que poderia incorrer em pagamento de juros por contas atrasadas ou cheque especial.

Importante, caso seu investimento tenha baixo retorno, você deve avaliar se não há opções melhores no mercado, pois o retorno baixo do seu investimento pode não ser motivação suficiente para quitação, você pode conseguir taxas melhores, sendo mais vantajoso manter um investimento ao invés da quitação.

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