Vale a pena quitar financiamento da casa própria?

  • 20/04/2016
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O Brasil viveu um boom imobiliário nos últimos anos, reflexo de uma demanda muito grande de famílias que buscavam conquistar o sonho da casa própria e, em especial, pela fácil e barata oferta de crédito para financiar a compra de um imóvel. Resta saber quando vale a pena quitar financiamento da casa própria ou continuar pagando pelo tempo determinado?

Aproveitando os lançamentos das construtoras e o acesso as linhas de financiamento, muitas famílias se aventuraram na compra de imóveis. Algumas, por falta de planejamento, não estão conseguindo pagar as parcelas e precisam vender o imóvel para saldar as dívidas. Outras, mais planejadas, aproveitaram as baixas taxas de juros e financiaram a compra de um imóvel.

Mas, o mercado mudou bastante com a crise econômica do país, tendo como uma das consequências o aumento da taxa de juros da economia, que saiu do seu menor nível histórico de 7,25% ao ano em abril de 2013 para os atuais 14,25% ao ano.

Para quem tem dinheiro investido em renda fixa, esse aumento da taxa de juros é uma oportunidade de elevar o retorno sobre o capital.

Então, fica a pergunta? Vale a pena quitar financiamento da casa própria se eu comprei um imóvel financiado a baixa taxa de juros?

Preparamos duas simulações que vão ajudar a esclarecer se vale a pena quitar financiamento da casa: a primeira considera uma taxa de custo efetivo total baixo para o financiamento; e a segunda considera um custo efetivo total maior.

Quitar financiamento da casa própria: simulação com baixa taxa de juros em financiamento 

Supondo que eu tenha comprado um imóvel de R$ 350.000 em fevereiro de 2011, pagando R$ 100.000 de entrada e financiando R$ 250.000 em 240 meses, com um custo efetivo total de 9% ao ano pelo Sistema de Amortização Constante. Qual seria o meu custo?

Desde a primeira parcela, no valor de R$ 2.850, até a parcela 63, de R$ 2.400, eu teria pago R$ 98.800 em juros e R$ 65.600 em amortizações. Restaria, em abril de 2016, um saldo devedor de R$ 185.000.

O que eu faço se tiver um R$ 185.000 que rende 14,25% ao ano, o equivalente a aproximadamente 100% do CDI? Continuo no investimento ou quito o imóvel? Por ser uma comparação que envolve o longo prazo, vamos considerar uma taxa líquida de imposto de renda de 12% ao ano.

Juros Investimento Parcela Diferença Saldo Investimento
Maio.2016 + R$ 1.900 – R$ 2.400 – R$ 500 R$ 184.500
Dez.2030 + R$ 1.600 – R$ 1.050 + R$ 550 R$ 170.000

Para o financiamento, consideramos o custo efetivo total contratado, que é de 9% ao ano. Neste cenário, se você investir R$ 185.000 em um produto que renda anualmente a taxa líquida de 12% ao ano, você chega em dezembro de 2030, mês da última parcela do contrato, com um saldo de R$ 170.000.

Perceba que o seu investimento vai pagar todas as parcelas. Você chega ao final do período com um valor positivo e ainda poupa, mensalmente, o valor que seria pago com parcelas!

A partir de Dezembro/2025 o valor dos juros do seu investimento já será maior que o valor das parcelas.

Quitar financiamento da casa própria: simulação com alta taxa de juros em financiamento 

Refazendo a simulação, mas considerando que você financiou seu imóvel com uma construtora ao custo efetivo total maior, de 16% ao ano, e que você tenha um investimento de menor rentabilidade, de 12,5% ao ano, aproximadamente 88% do CDI.

Desde a primeira parcela, no valor de R$ 4.150, até a parcela 63, de R$ 3.350, você teria pago R$ 170.600 em juros e R$ 65.600 em amortizações. Restaria, em abril de 2016, um saldo devedor de R$ 185.000.

O que fazer se tiver um valor de R$ 185.000 que está rendendo 12,5% ao ano? Continuo no investimento ou quito o imóvel? Por ser uma comparação que envolve um longo prazo, vamos considerar uma taxa líquida de imposto de renda de 10,5% ao ano.

Juros Investimento Parcela Diferença Saldo Investimento
Maio.2016 + R$ 1.850 – R$ 3.350 – R$ 1.500 R$ 183.500
Dez.2030 – R$ 1.050 – R$ 1.050 – R$ 138.900

Para o financiamento, consideramos o custo efetivo total contratado, que é de 16% ao ano. Neste cenário, se você investir R$ 185.000 em um produto que renda anualmente a taxa líquida de 10,5% ao ano, você chega em dezembro de 2030, mês da última parcela do contrato, com um saldo negativo de R$ 138.900.

O valor do seu investimento pagaria as parcelas até o mês de Agosto/2025 e você precisaria pagar pelas demais parcelas até Dezembro/2030.

Usando o FGTS para quitar parte do saldo devedor 

Se você é assalariado, há a possibilidade de uso do FGTS para quitação parcial, ou total, do saldo devedor do financiamento.

O saldo do FGTS é atualizado anualmente pela taxa de 3%, enquanto que a taxa de inflação atual é de 10%, incorrendo em uma perda do poder de compra de 7% ao ano! Considerando um investimento pela Caixa Econômica Federal, você pode usar o saldo do FGTS após 2 anos para primeira quitação do saldo devedor e, depois, essa frequência se reduz para uma vez ao ano.

O que devo avaliar? 

Ao avaliar se vale ou não a pena quitar o saldo devedor, você deve considerar o custo efetivo total do seu contrato de financiamento, a taxa de retorno do seu investimento e também se a parcela não compromete o seu orçamento, o que poderia incorrer em pagamento de juros por contas atrasadas ou cheque especial.

Importante, caso seu investimento tenha baixo retorno, você deve avaliar se não há opções melhores no mercado, pois o retorno baixo do seu investimento pode não ser motivação suficiente para quitação, você pode conseguir taxas melhores, sendo mais vantajoso manter um investimento ao invés da quitação.

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Comentário(s): 14

       
  1. financiei um apartamento no valor de 130 na tabela price dei 15 mil de entrada, já paguei 63 parcelas, saldo já pago de 70 mil com entrada e parcelas…hoje as parcelas estão em 1.380 gostaria de quitar quanto preciso para essa quitação?..ganho desconto na quitação? juros de 12,9 por cento ao ano.

    1. Marisa, bom dia.
      Sugerimos que você entre em contato com a instituição do seu financiamento para que possam fazer uma simulação mais detalhada e assertiva.
      Ficamos à disposição e desejamos sucesso!

  2. Bom dia
    Tenho um financiamento habitacional de um total de 300 meses. No sistema de amortização SAC com uma taxa de juros de 5 por cento ao ano. Meu saldo devedor e de 32 mil. Paguei 86 meses. Compensa ou não quitar?

    1. Adriene, boa tarde!
      Sugerimos que você procure a área responsável pelo seu financiamento na construtora, solicite uma consulta e faça simulações. Dessa forma você conseguirá analisar de forma mais concreta se vale a pena quitar o financiamento.
      Desejamos sucesso!

  3. boa noite comprei um imóvel por 185000 mil dei 70 mil de entrada.
    financei 115 mil fiz em 360 meses já paguei 28 parcelas se eu for quitar hoje fica quanto ?

    1. Sócrates, boa tarde!
      Vai depender do sistema utilizado no seu financiamento e da taxa de juros contratada.
      Por gentileza, nos informe o sistema e taxa de juros que podemos calcular para você o que é mais vantajoso: quitar o financiamento ou investir?
      Até mais!

  4. Olá, tenho uma casa que pago 3,300 reais todo mês, e não suporto a ideia de debitar tão pouco no saldo final, nos últimos anos a minha empresa cresceu muito (graças a Deus) e estou cogitando a ideia de todo mês tirar 15 mil para fazer um abatimento no saldo final, o que você me diz ? Ou esse dinheiro poderia ser melhor investido ? Abraço!

    1. Jean, boa tarde!
      Vai depender do sistema utilizado no seu financiamento e da taxa de juros contratada, bem como o valor total e o valor do saldo devedor.
      Passa pra gente que analisaremos com muita atenção para você.
      Até mais!

  5. Estou adquirindo uma casa já financiada pelo minha casa, minha vida. A minha dúvida é… Eu posso como num financiamento normal ir pagando parcelas do fim? Por ex as parcelas são hj de 535,00, eu poderia pagar o dobro disso mensal, então pagando de trás pra frente se for possível é um bom negócio?

    1. Reginaldo, bom dia!
      A princípio sim, seria uma boa transação. Mas sugerimos que procure a instituição financeira do seu financiamento e solicite simulações, assim você analisará de forma mais concreta o benefício de pagar antecipada as últimas prestações.
      Desejamos sucesso e uma ótima semana para você e sua família.

  6. Tenho uma dívida de 28.000 ,eu pago prestações de 300 , mas gostaria de fazer um acordo para quitar a dívida .Minha dúvida é , eu gostaria de saber quanto o banco cobraria para eu quitar essa dívida a vista .

    1. Anderson, bom dia!
      No caso financiamento o valor para quitar a dívida é o valor do saldo devedor.Se sua dívida é de R$28 mil o valor é a pagar é esse, não incluindo os juros que seriam cobrados no período.
      Sucesso!

  7. Ola, financiei um imovel a longuissimo prazo, mas nao estou suportando a ideia de dar tanto dinheiro ao banco e ver que kinha divida quase nao diminui! Por exemplo, consta um saldo devedor de 268 mil! Se quiser quitar, sera esse valor ou menos, os juros sao excluidos e minha divida diminui? Muito grata!!!

    1. Bettina, bom dia!
      Vai depender do tipo da linha de crédito do seu financiamento.
      O melhor a se fazer é você ir na instituição financeira (banco) onde realizou o seu financiamento é solicitar quantas simulações forem necessárias.
      Desejamos sucesso!

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