Vale a pena alugar?

  • 15/12/2015
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Em matéria para o Valor Econômico, o sócio da Par Mais e planejador financeiro CFP®, Jailon Giacomelli é entrevistado e esclarece sobre o assunto. 

A compra, uma decisão que há alguns anos parecia óbvio, em meio a um ambiente de crédito farto e condições de financiamento muito favoráveis, hoje se tornou para lá de nebulosa. Com os juros no maior patamar desde dezembro de 2008 e o “yield” do aluguel, ou seja, a taxa de retorno em relação ao valor de mercado do imóvel, no menor nível em oito anos, conforme dados do índice FipeZap Locação, que acompanha a variação em 25 cidades, a balança pende para o aluguel, segundo especialistas, em quase todas as encruzilhadas nas quais o consumidor se depara com o dilema de comprar ou alugar uma residência no país.

 

Vale a pena alugar?

Os custos dos financiamentos subiram consideravelmente, a ponto de fazer a maré virar contra os empréstimos. Hoje uma simulação para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, dentro das regras do Sistema Financeiro de Habilitação (SFH), na Caixa Econômica Federal mostra um juro efetivo de 9,9% ao ano, acrescido da Taxa Referencial de Juro (TR). Dentro desse patamar, no entanto, o chamado custo efetivo total (CET), que engloba além dos juros nominais, taxas, tarifas administrativas e de crédito, custos de seguros e tributos, alcança em torno de 11,01%.

Para se ter uma ideia da diferença de condições em relação ao período no qual a Selic estava em um dígito, a Caixa, no segundo semestre de 2012, limitou a taxa máxima para financiamentos imobiliários em 8,85% ao ano. Porém, não raro, oferecia empréstimos para a compra da casa própria dentro do SFH no patamar de 8% e até abaixo desse percentual, caso o cliente levasse a conta-salário para a instituição.

As regras do SFH permitem o financiamento para casas e apartamentos com valor de até R$ 750 mil, em São Paulo, Rio, Minas Gerais e Distrito Federal, e de R$ 650 mil nos demais estados. Como as operações são feitas a partir de recursos da poupança, as taxas são as menores do mercado, com exceção das oferecidas dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, voltado à baixa renda.

Em meio às mudanças pelas quais passa o mercado, simulações mostram que trocar o aluguel pelo financiamento está desvantajoso no momento. Cálculos do planejador financeiro com certificação CFP® Jailon Giacomelli indicam que para o desembolso em um empréstimo imobiliário se equiparar ao gasto com o aluguel seria necessário um CET da operação de, no máximo 4,78% ao ano (ver tabela abaixo).

. CENÁRIO 1: UTILIZANDO AS TAXAS DO SITE DO BACEN (TAXAS MÉDIAS) CENÁRIO 2: UTILIZANDO UMA SIMULAÇÃO NO SITE DO BANCO DO BRASIL
. Fontes das taxas: Simulado em: Banco do Brasil
. Taxa pré, com SFH (clique aqui) Taxa pré, fora do SFH (clique aqui) Perfil: homem, 40 anos, renda de R$ 10.000/mês, Florianópolis/SC, ainda não utilizou benefício do FGTS
. DADOS DE ENTRADA
. Imóvel de R$ 500.000, dentro do SFH Imóvel de
R$ 1.000.000, fora do SFH
Imóvel de R$ 500.000, dentro do SFH Imóvel de
R$ 1.000.000, fora do SFH
Banco Banco do Brasil Banco do Brasil Banco do Brasil Banco do Brasil
Tabela SAC SAC SAC SAC
Tipo de Taxa Pré Pré Pré Pré
SFH? Sim Não Sim Não
Taxa de Juros (a.a.) – CET 12,25% 17,54% 12,40% 12,40%
Valor do imóvel R$ 500.000,00 R$ 1.000.000,00 R$ 500.000,00 R$ 1.000.000,00
Entrada R$ 150.000,00 R$ 300.000,00 R$ 150.000,00 R$ 300.000,00
Saldo Devedor R$ 350.000,00 R$ 700.000,00 R$ 350.000,00 R$ 700.000,00
Nº de Parcelas 240 240 240 240
Aumento de valor do imóvel (=) inflação (=) inflação (=) inflação (=) inflação
Yield Aluguel 0,40% 0,40% 0,35% 0,35%
Rendimento de Aplicação* 5,20% 5,20% 5,90% 5,90%
*NTN-B 2035, líquida de taxas e impostos
. RESULTADOS (EM 24 MESES):
. Imóvel de R$ 500.000, dentro do SFH Imóvel de R$ 1.000.000, fora do SFH Imóvel de R$ 500.000, dentro do SFH Imóvel de R$ 1.000.000, fora do SFH
Teria pago de juros R$ 77.386,83 R$ 216.867,73 R$ 78.285,49 R$ 156.570,98
Teria pago de aluguel R$ 48.000,00 R$ 96.000,00 R$ 42.000,00 R$ 84.000,00
O valor de entrada teria rendido R$ 16.005,60 R$ 32.011,20 R$ 18.222,15 R$ 36.444,30
Desembolso líquido* em 24 meses R$ 31.994,40 R$ 63.988,80 R$ 23.777,85 R$ 47.555,70
Diferença para o meu bolso R$ 45.392,43 R$ 152.878,93 R$ 54.507,64 R$ 109.015,28
*[Desembolso líquido]=[Aluguel]-[Rendimento]
Para, em 24 meses, pagar de juros o mesmo que pagaria de aluguel, é preciso conseguir uma taxa de financiamento de 4,78%, impraticável no cenário macroeconômico atual.

 .

O planejador lembra que nem mesmo no menor patamar as taxas de financiamento se aproximaram de algo em torno de 5% ao ano. A simulação feita por Giacomelli leva ainda em consideração o custo de oportunidade obtido com a aplicação dos recursos da entrada pelo cliente, no caso do aluguel. Para ilustrar a situação, se for considerado o yield médio de 26 cidades apurado pelo FipeZap Locação em maio, de 0,35%, um apartamento no valor de R$ 500 mil teria um aluguel de R$ 2 mil. Caso a pessoa tivesse o mínimo de 50% de entrada para conseguir o financiamento na Caixa, o valor da parcela seria de R$ 2.688,92, conforme a simulação no site da instituição, segundo a tabela do sistema de amortizações constantes (SAC). Portanto uma despesa mensal 53% maior em relação ao aluguel. Se a operação fosse feita no Banco do Brasil, nas mesmas condições a parcela mensal subiria para R$ 3.092,25, ou seja, um aumento de mais de 76%.

 

Caso o comprador tenha uma entrada menor, de 20%, do valor do imóvel, a prestação, conforme o site do BB, subiria para R$ 4.900, mais que o dobro do aluguel teórico. A Caixa exige, no mínimo, 50% de entrada para financiamentos dentro do SFH e 60% para imóveis acima de R$ 750 mil.

O consultor financeiro Fabiano Calil CFP®, chama a atenção para as incertezas econômicas no curto e médio prazos e os potenciais riscos desse cenário ao se contrair uma dívida longa. “Meu questionamento é sobre a base de incidência dos juros do empréstimo. Por exemplo, acabei de financiar um imóvel de R$ 1 milhão e estou com uma dívida de R$ 800 mil. E se o preço desse imóvel cair num cenário de crise para R$ 700 mil? Se ele precisar vender, não conseguiria quitar o valor da dívida.”

 

Os juros altos, com a Selic em 14,25% ao ano, atuam ainda de outra maneira para desidratar o apelo da compra. Mesmo se a família conta com o valor total para a aquisição do imóvel, ainda assim, a balança pende para ao aluguel. Segundo o professor Michel Viriato, coordenador do laboratório de finanças do Insper, “aplicando esse valor no CDI você ganha quase o dobro do yield da locação”. O especialista lembra ainda que há aplicações, como títulos públicos, com juros reais de 7% ao ano, patamar superior à taxa atualizada de 4,8% do aluguel. Isso significa que, no atual patamar, os juros reais cobririam o custo da locação com folga.

O professor da Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas (FGV/EESP), Alberto Ajzental, lembra que até mesmo o retorno da caderneta de poupança está, no momento, maior que a taxa de retorno do aluguel. “O yield do aluguel hoje está 0,40% ao mês, mas a caderneta paga 0,5% mais TR líquidos, o que está dando, atualmente, o,68% ao mês”, considera.

 

No cálculo do custo de oportunidade em relação ao custo do financiamento, a vantagem também mudou de lado. “Se a taxa de rentabilidade for maior que o custo efetivo total de financiamento imobiliário então é melhor manter o dinheiro aplicado e financiar. O custo do dinheiro é menor do que o custo do empréstimo”, afirma Giacomelli. Mas, se até o ano passado, a melhor opção seria manter o dinheiro aplicado e pagar a propriedade a prazo, com o aumento das taxas do financiamento imobiliário, vale pagar o imóvel á vista, segundo Viriato. “Um investimento com retorno nominal de 100% do CDI, se for descontada alíquota de 15% de imposto de renda, teria uma rentabilidade líquida de 11,60%. Então o CET do financiamento não pode superar esse patamar para valer a pena”, considera.

Na visão de Fabiano Calil, a aquisição do imóvel agora se justifica apenas se a pessoa vai morar na casa ou apartamento e achou a propriedade “que ela que, onde quer e que cabe no bolso”. Segundo o consultor, o risco de esperar, nesse caso, abrange outras questões. “Em uma situação dessa acho que não vale o risco de esperar, porque a pessoa pode não encontrar mais o imóvel disponível no futuro ou mesmo no preço desejado.”

 

Para Viriato, do Insper, a decisão pelo aluguel no momento também serve para aproveitar uma situação melhor de compra mais para a frente. “Os preços [dos imóveis] ainda vão cair mais, porque a situação econômica vai piorar”, explica. Além dessa perspectiva negativa para o mercado de compra e venda, o momento é favorável para os inquilinos negociarem uma redução no valores de locação.

“Os proprietários estão mais flexíveis e conscientes da realidade de mercado e têm negociado os valores com os locatários. É um processo que ocorre mais fortemente nos últimos quatro meses”, afirma Mark Turnbull, diretor de gestão patrimonial e locação do Sindicato da Habitação em São Paulo (SecoviSP). Conforme o dirigente, os valores de locação novos devem manter a tendência de subir menos que a inflação. “O quadro pode se reverter só daqui a um ano ou mais”, pondera.

 

De acordo com Eduardo Schaeffer, presidente da Zap Imóveis, responsável pelo índice FioZap Locação, “se a gente tiver, de fato, um crescimento de desemprego na casa de dois dígitos e redução de renda significativa é provável que ocorra uma readequação da vacância, com preços ainda mais reduzidos e o yield [do aluguel] pode cair ainda mais”. Viriato, do Insper, ressalta que “hoje vale a pena continuar no aluguel até se ter uma visibilidade um pouco melhor em relação à economia: com a situação piorando existe um risco maior de se perder o emprego e, nesse caso, ter contraído empréstimo pode ser muito prejudicial”.

 

A opção pelo aluguel no cenário atual parece mesmo ser ruim apenas para quem pensa em investir em renda. “Estamos entrando em uma crise de liquidez. A situação é de incertezas e, nesse caso, o melhor é manter a liquidez até mesmo para o investidor estar pronto para aproveitar boas oportunidades que possam surgir”, afirma Calil. A opinião do planejador financeiro Jailon Giacomelli também reforça essa visão: “é um momento de se ter uma carteira líquida e bem administrada para ter um retorno acima da inflação e se preparar para um momento mais favorável”.

O resumo da ópera: vale a pena alugar. O momento não está para financiamento, por isso as recomendações são aproveitar os juros altos e aplicar o dinheiro, juntar o máximo de recursos possível para a entrada, negociar descontos no aluguel e esperar até os preços se estabilizarem novamente.

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Par Mais – 15.12.2015

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