Fundos imobiliários: o que são, como funcionam, vantagens e cuidados

  • 25/08/2017

Existe uma diversidade de fundos de investimento no mercado financeiro. Cada um deles funciona de uma forma, apresentando características de rendimentos próprios e se adequando mais para certos tipos de investidores. Entre eles estão os fundos imobiliários, que têm atraído cada vez mais investidores pelas suas características e facilidades.

Neste artigo você vai conhecer o que são fundos de investimento imobiliários e como eles funcionam. Também vai receber dicas sobre as vantagens de aplicar dinheiro nesse produto financeiro e alguns dos cuidados que deve levar em conta no momento das negociações.

O que são fundos imobiliários e como funcionam?

Fundos de investimento imobiliários (FII) são tipos de investimentos para quem quer aplicar dinheiro em ativos do setor imobiliário. Eles funcionam como se fossem uma espécie de condomínio, em que o investidor compra cotas e se torna proprietário de uma fração do patrimônio do fundo.

Esse patrimônio do fundo é composto por empreendimentos de estrutura física, como imóveis comerciais, residenciais, educacionais ou corporativos, tanto em construção quanto já finalizados e entregues pelas construtoras. Mas também podem ser de recebíveis, os chamados títulos e valores imobiliários, como o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários e a LCI – Letra de Crédito Imobiliário.

Títulos e valores imobiliários

Os títulos e valores imobiliários são aplicações de dinheiro no setor imobiliário. Eles nada mais são do que títulos de crédito que permitem ao investidor diversificar seus investimentos, buscando novas formas de conquistar lucros. Abaixo você confere os dois tipos que mais atraem investimentos.

CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

É um investimento de renda fixa baseado em fluxos de pagamentos de aquisição ou de aluguéis de imóveis. São emitidos por empresas securitizadoras, que transformam os provenientes das vendas de atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços em títulos negociáveis no mercado.

CRI pode ser uma forma bastante lucrativa de investir, pois é isento de Imposto de Renda (IR) e de IOF para pessoa física, o que pode aumentar sua rentabilidade. Contudo, é importante salientar que sua liquidez é baixa e que ainda existe risco de crédito, caso o credor não consiga cumprir suas obrigações com o investidor.

LCI – Letra de Crédito Imobiliário

É um investimento de renda fixa em que o investidor faz uma espécie de empréstimo para uma instituição financeira, que se compromete a pagar juros sobre o valor emprestado. Esse dinheiro é transformado em crédito imobiliário, que passa a financiar os negócios deste setor.

LCI é uma forma de investir com baixo risco. Se houver calote da instituição financeira para a qual se emprestou dinheiro, o investidor estará assegurado pelo FGC (conforme as regras e limites do fundo). Além disso, o LCI também é isento de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, o que pode fazer aumentar sua rentabilidade.

SAIBA MAIS

A captação de recursos dos fundos imobiliários é feita por um administrador ligado a uma instituição financeira (bancos ou corretoras). Junto com ele, um gestor profissional assume a gestão do patrimônio do fundo em nome de todos os cotistas. Baseado nas políticas do fundo e nos objetivos dos investidores participantes, o gestor passa a aplicar em investimentos que representam as melhores oportunidades de rentabilidade.

Os rendimentos dos fundos imobiliários vêm das aplicações realizadas através do gestor. Se for com aquisição de imóveis, o fundo obterá renda com aluguéis, vendas ou arrendamentos de bens. Se aplicar em títulos e valores mobiliários, a renda virá dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda.

Vantagens dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários têm características que podem se tornar grandes vantagens, dependendo dos objetivos e do perfil do investidor. Confira abaixo as principais e entenda a importância de cada uma na hora de considerar aplicar dinheiro nesses fundos de investimento.

Acesso fácil a imóveis

Um dos principais atrativos dos fundos de investimento imobiliários são seus baixos valores de aplicação. Primeiro porque os investidores não precisam necessariamente comprar um imóvel para realizar transações financeiras no setor imobiliário.

Em outras palavras, não é preciso desembolsar valores exorbitantes, nem ser rico ou se amarrar em financiamentos para só depois começar a receber seus rendimentos. Basta encontrar um fundo específico de acordo com o aporte financeiro disponível para começar a investir.

Baixo custo

Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor também não precisa gastar com uma série de procedimentos administrativos comuns em aquisição direta de bens imobiliários. Entre eles estão o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), taxas de certidões, reconhecimentos de firma, escrituras e a própria comissão da imobiliária.

Também não precisa pagar corretagem a corretores de imóveis na hora da venda. Em outras palavras, acaba economizando e ainda pode aproveitar esse valor e aplicar em um fundo de preferência.

Diversidade e segmentação

Os fundos imobiliários também são opções bastante flexíveis de investimentos. Eles permitem que o investidor componha a sua carteira de investimentos delimitando cotas para diferentes tipos de segmentos imobiliários. Isso confere liberdade e segurança na hora de escolher no que investir de acordo com o que acredita que irá dar os melhores resultados. E se ainda assim algum segmento não der o retorno esperado, haverá outros já delimitados na própria carteira, mantendo as chances de ganhos pretendidos.

Isenção fiscal

Os fundos imobiliários também são isentos de pagamento de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas sobre os rendimentos mensais, o que aumenta o lucro dos investidores. Mas isso só é válido para quando o investidor tiver menos que 10% do total de cotas do fundo, sendo que este deve ter mais de 50 cotistas credenciados e, ainda, para cotas negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.

Cuidados com fundos imobiliários

Como acontece em qualquer outro tipo de investimento, os fundos imobiliários também exigem certos cuidados na hora de aplicar o dinheiro. Afinal, ninguém quer ter prejuízos e comprometer seu planejamento de investimentos por não conhecer exatamente no que se está investindo. Abaixo estão alguns deles para você ficar alerta.

Risco de mercado

Como as cotas dos fundos imobiliários são negociados diretamente na bolsa de valores, o valor dos ativos está sujeito a oscilações diárias de mercado. Isso significa que as cotas podem ter uma grande volatilidade de preços, acarretando em grandes perdas para o investidor caso ocorra uma desvalorização sobre o que foi aplicado inicialmente no fundo.

Taxa de administração

Ainda que seja isento de pagamento de Imposto de Renda (IR) em determinadas condições, os fundos imobiliários possuem uma taxa de administração que, se for muito alta, pode afetar a rentabilidade do fundo. Como acontece com qualquer outro tipo de fundo de investimento, essa taxa é responsável por cobrir os gastos com a prestação de serviços do administrador, do gestor, do distribuidor, do custodiante e de instituições financeiras envolvidas na operacionalização do fundo.

Composição da carteira de investimentos

É preciso que o investidor também esteja atento quanto à diversificação da sua carteira de investimentos. Quando mais concentradas forem as cotas de um fundo imobiliário em um único empreendimento, maiores os riscos para o capital do fundo. O investidor não deve se preocupar somente com a rentabilidade das cotas dos fundos imobiliários ou com os dividendos distribuídos.

Mais importante do que isso é conhecer a política de investimentos e a carteira de imóveis do fundo e avaliar se está adequada com seus objetivos. Ou seja, ao comprar uma cota de fundo imobiliário deve-se pensar como se estivesse comprando um imóvel, considerando o tipo (apartamento, loja, escritório, etc), localização, finalidade e outros fatores.

Conclusão

Os fundos imobiliários são uma categoria de investimentos disponíveis para se aplicar dinheiro no mercado financeiro. Neste caso, são investimentos destinados exclusivamente a financiar as transações do setor imobiliário.

Os investidores têm em mãos um leque de segmentos para compor sua carteira de investimentos, podendo escolher entre ativos com rentabilidade proveniente de empreendimentos já finalizados, outros em construção ou, ainda, de recebíveis imobiliários.

Assim, é recomendado conhecer bem todos os aspectos do fundo em que se quer investir, além das suas políticas de funcionamento. Também não se pode esquecer de analisar as vantagens oferecidas e os cuidados necessários para investir com mais segurança e garantir o retorno pretendido.

SAIBA MAIS

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    • Fernanda rodrigues
    • 26/08/2017
    Responder

    Muito bom esse artigo….sempre quis saber sobre fundo imobiliário.
    Sou corretora de imóveis…foi muito esclarecedor pra mim.

      • Par Mais
      • 28/08/2017
      Responder

      Fernanda, ficamos felizes que o conteúdo tenha lhe ajudado.
      Ficamos à disposição, tenha uma excelente semana!