Como analisar um fundo imobiliário?

  • 26/06/2020
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Os fundos imobiliários são uma opção de renda variável e são negociados na Bolsa de Valores, mas possuem uma dinâmica diferente, sendo mais líquidos e versáteis que o investimento diretamente em imóveis. Ao analisar um fundo imobiliário, alguns indicadores devem ser levados em consideração, é o que mostraremos no artigo.

O que é um fundo imobiliário?

Antes de saber como analisar um fundo imobiliário, é necessário entendê-lo.

Um fundo imobiliário é um fundo de investimento que investe principalmente em ativos imobiliários ou em ativos que tenham lastro em ativos imobiliários. Eles funcionam como se fossem uma espécie de condomínio, em que o investidor compra cotas e se torna proprietário de uma fração do patrimônio do fundo.

Esse patrimônio do fundo é composto por empreendimentos de estrutura física, como imóveis comerciais, residenciais, educacionais ou corporativos, tanto em construção quanto já finalizados e entregues pelas construtoras. Mas também podem ser de recebíveis, os chamados títulos e valores imobiliários, como o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários e a LCI – Letra de Crédito Imobiliário.

Veja os indicadores para saber como analisar um fundo imobiliário

Dividend Yield

Dividend yield é um índice que mede a rentabilidade dos dividendos de uma empresa em relação ao preço de suas ações.

Fundos imobiliários realizam pagamentos mensais de dividendos aos seus cotistas, uma característica interessante, principalmente no atual cenário de baixa das taxas de juros.

O dividend yield é a razão entre o dividendo por cota pago em determinado período e o valor de mercado desta cota. Por exemplo, um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) cuja cota esteja sendo negociada no mercado por R$ 100 e pagou R$ 1 de dividendos, terá um dividend yield de 1%.

Essa métrica é extremamente importante para comparação com outros ativos, verificando se o FII escolhido remunera o investidor mensalmente de acordo com a relação risco/retorno esperada.

Leia mais: Risco e retorno – gestão eficiente de investimentos

Assim como qualquer outro indicador, o dividend yield nunca deve ser analisado isoladamente. Fundos imobiliários com excelente gestão e perspectiva de crescimento futuro de receita podem contar com baixos dividend yields, pois o mercado antecipa a alta de preços, deixando o dividendo pago no presente, menor em relação ao valor da cota.

Cap Rate (taxa de capitalização)

A Capitalization Rate, também conhecida como Cap Rate, representa a razão entre o valor recebido de aluguel e o preço de mercado do imóvel.

Assim como o dividend yield, é um indicador de rentabilidade. A Cap Rate, no entanto, é costumeiramente utilizada para a análise individual dos imóveis que compõem o fundo, estimando a qualidade de cada ativo. Por exemplo, um imóvel de R$ 500.000 que gera R$ 10.000 mensais de aluguel, conta com uma Cap Rate de 2% ao mês.

Esse indicador nos sinaliza o quão eficientes são os ativos do fundo em gerar receitas para o resultado e consequentemente, remunerar o investidor.

Importante ressaltar que a Cap Rate considera apenas o resultado operacional das atividades do fundo, antes do desconto de despesas administrativas, taxas de gestão e outros.

Taxa de Vacância

Este indicador mensura o quão eficiente está sendo a utilização da área bruta locável (ABL) dos imóveis que compõem um FII.

O cálculo é feito considerando a relação entre a área atualmente não alugada (ou vacante) e a área total do imóvel, ambas em m². Por exemplo, um imóvel de 2.000 m² que conte com três salas comerciais de 100 m² vagas, terá uma taxa de vacância de 15%.

Fundos de investimento imobiliários com altas taxas de vacância podem tanto representar uma oportunidade de novas locações e consequente crescimento de receita, assim como ineficiência da gestão do fundo em rentabilizar os ativos disponíveis.

Preço/Valor Patrimonial

Também conhecido com P/VPA, este múltiplo nos indica a relação entre o preço que um fundo está sendo negociado e o seu valor patrimonial (contábil).

Vamos considerar que um FII conte com 150 imóveis em sua carteira, cujo valor contábil total soma R$ 100 milhões. Se o fundo conta com 1 milhão de cotas emitidas, as quais são negociadas em bolsa por R$ 150,00, o preço de mercado é de R$ 150 milhões. Ou seja, sua cota é negociada 50% acima do valor contábil, contando com um múltiplo P/VPA de 1,5.

Essa métrica não considera se os ativos do fundo estão sendo rentabilizados, perspectivas futuras de receitas ou a eficiência da operação. Sua principal função é proporcionar um preço de referência contábil como piso. Ativos negociados abaixo do seu valor patrimonial podem ser comprados e liquidados, obtendo um retorno da diferença entre o patrimônio e o valor de mercado. De maneira semelhante, ativos negociados acima do seu valor patrimonial representam o otimismo do mercado quanto a capacidade do fundo imobiliário de gerar lucros e dividendos.

Concentração de Imóveis e Inquilinos

“Não colocar todos os ovos na mesma cesta” é uma expressão muito conhecida e que pode ser aplicada neste caso. O argumento pela diversificação em FIIs é válido em múltiplos níveis, pois podemos alocar recursos em fundos de diferentes setores.

Além disso, é importante analisar se a carteira do próprio fundo é pulverizada ou depende de apenas poucos ativos. Dentro de cada ativo, ainda é necessário verificar se o imóvel conta com diversos inquilinos ou apenas um. Quanto mais ampla a base de imóveis e inquilinos, mais estável e menos arriscado tende a ser um fundo imobiliário. Não devemos invalidar de imediato FIIs com apenas um ativo ou único inquilino, mas estes casos requerem mais atenção.

Contratos

Acordos entre o fundo e inquilinos são firmados através de contratos de aluguel. Dentre as características específicas de cada contrato, uma das mais relevantes é a sua natureza típica ou atípica.

Contratos atípicos são aqueles que contam com cláusulas específicas não previstas na Lei de Locações, a qual regulamenta este tipo de atividade. São redigidos desta maneira por, geralmente, fazerem referência a imóveis construídos já com um inquilino em mente.

Buscando garantir que a estadia do inquilino compense o investimento do fundo, são estabelecidos contratos com prazos alongados, maior rigidez em casos de cancelamentos e aluguéis maiores. O risco envolvido com este tipo de contrato é o de não renovação por parte do inquilino, deixando vago um ativo de uso específico e que pode onerar o FII.

Contratos típicos contam com características padrões do mercado imobiliário quanto a prazo, ações revisionais, reajustes anuais do aluguel e multas. É um instrumento menos complexo que um contrato atípico e, portanto, conta com uma maior base de clientes em potencial, já que atende diversas demandas diferentes.

Administrador e gestor do fundo

Assim como analisamos a governança de uma empresa no momento de comprar ações, é relevante despender algum tempo para julgar a qualidade, eficiência e transparência dos administradores e gestores do fundo.

Questões como: “as informações relevantes ao fundo são sempre divulgadas com transparência?”, “o histórico de tomada de decisão dos gestores é sólido?’ e “ocorreram situações em que o fundo teve problemas com órgãos reguladores?” devem ser levadas em consideração, pois as respostas para estas perguntas podem indicar quais os riscos associados.

Setores e Tendência

Assim como uma carteira de investimentos completa, é possível também diversificar dentro do universo dos FIIs. Uma carteira equilibrada pode contar com fundos dos mais distintos setores, como shoppings centers, lajes corporativas, imóveis residenciais, galpões industriais e hotéis.

Em determinados momentos, por conta de condições macroeconômicas ou movimentos de consumo, alguns setores podem ser mais favorecidos do que outros. Uma análise qualitativa de tendência é extremamente relevante para saber quais setores favorecer e quais descartar.

Conclusão

Os fundos imobiliários são uma opção de renda variável, mas antes de investir em um fundo, alguns indicadores devem ser analisados e levados em consideração.

Índices como o dividend yield, a taxa de capitalização, também conhecida como Cap Rate, a taxa de vacância, o preço/valor patrimonial, e também a concentração de imóveis e inquilinos e contratos devem ser observados.

Além disso, é importante conhecer a qualidade, eficiência e transparência dos administradores e gestores do fundo e fazer uma análise qualitativa de tendência para saber quais setores favorecer e quais descartar.

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