Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

  • 17/03/2020
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Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Constituir uma empresa para administrar bens próprios pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório. Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar uma economia tributária considerável.

Quais imóveis devo integralizar?

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física, caso resolva vender.

Além disso, antes de pensar em uma administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

A ajuda de um planejador financeiro é fundamental para avaliar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, verificar a melhor opção – manter na pessoa física, vender, ou integralizar em uma administradora de bens.

Tributação

Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o Imposto de Renda (IRPF) incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Se o imóvel estiver integralizado na holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33%, no regime de lucro presumido – considerando-se o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra e venda, a análise da opção por uma holding exige um estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de aproximadamente 7,0% sobre o valor total da venda. Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o ganho de capital — diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda — além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.

Veja o exemplo:

Em casos como o citado acima, geralmente é avaliado junto ao cliente qual o intuito com cada um dos imóveis que ele possui. Veja:

Um cliente tem 10 imóveis sendo:

  • 2 que pretende vender
  • 5 que mantém renda de aluguel e não pretende se desfazer
  • 3 de uso próprio

Sobre os 2 primeiros, nós realizamos uma análise de quanto de imposto o cliente pagaria pela PF no caso de venda e quanto pagaria na PJ para ver se é vantajoso ou não integralizar.

Na maioria dos casos, a recomendação é manter o imóvel na PF e vender por lá, pois o imposto a pagar tende a ser menor, considerando que muitos imóveis foram adquiridos há muito tempo e com isso, o imposto do ganho de capital é reduzido.

A análise dos cinco imóveis que estão alugados considerou que faz sentido eles estarem na administradora de bens, pois o aluguel gera renda e o cliente não tem a intenção de vendê-los.

Quanto aos três imóveis de uso próprio, eles poderão ser integralizados na administradora de bens, uma vez que o cliente não tem a intenção de se desfazer deles e a integralização deles facilitará também no processo de sucessão para seus filhos, mesmo que as cotas ainda não estejam doadas para eles.

Caso o cliente mude de ideia e queira vender um dos imóveis para adquirir um maior, é necessário fazer a conta de ganho de capital, para avaliar se é mais vantajoso vender na PF ou na PJ.

Outros bens

Pensando na proteção patrimonial, outros bens também podem ser integralizados numa holding, como automóveis, joias, obras de arte, embarcações, ações, valores em dinheiro, propriedade intelectual, direitos contratuais, entre outros. Neste caso, é importante buscar o auxílio de um profissional especialista na área para definir os ativos que valem a pena ser integralizados e também para definir as cláusulas do contrato social da empresa.

Conclusão

Antes de constituir uma administradora de bens, é necessário avaliar se será vantajoso, pois o custo de abertura e manutenção da empresa costuma ser elevado. Por isso, é importante avaliar cada caso individualmente, levando em conta a tributação, os objetivos do proprietário e se a rentabilidade está de acordo com o mercado.

Geralmente vale a pena integralizar imóveis que possuem renda de aluguel acima de R$10 mil, considerando os custos que existirão, como ITBI, cartório e posteriormente contabilidade. A administradora de bens também é válida no caso de proteção de patrimônio, pois é possível já doar as cotas em vida e é também uma importante ferramenta de sucessão, diminuindo os custos com advogados e ITCMD.

Por isso, conte com o apoio da ParMais para avaliar e verificar se uma holding patrimonial é a melhor opção para o seu caso e elaborar um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.

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Comentário(s): 36

       
  1. Possuímos uma empresa patrimonial que administra bens da familia.
    No caso da venda de um imóvel em nome da pessoa jurídica, como devo calcular o imposto que gira em torno de 7%.?
    Seria somente uma guia de IR?
    Obrigado

    1. Marcelo, boa tarde!
      Inicialmente é importante ficar claro que para se beneficiar da alíquota de 7%, o imóvel a ser vendido precisa estar classificado como estoque da administradora de bens. Se assim estiver, o imposto será calculado sobre o valor total da venda, sendo essa considerada uma atividade fim da empresa. Portanto, basta solicitar ao contador responsável da empresa que faça a apuração do imposto de acordo com a venda.
      Até mais!

  2. Senhores,
    Montamos uma holding familiar (adm bens) em 2018. Deixamos fora quatro imóveis de uso proprio, e agora temos ideia de inserirmos estes imóveis na holding já existente. Como proceder ?

    1. Laercio, boa tarde!
      Você poderá inserir os imóveis na holding, porém sugerimos consultar um profissional especialista para definir o que vale a pena integralizar, pois diversos fatores precisam ser analisados.
      Caso tenha interesse, agende um horário com nossos especialistas pelo link https://www.parmais.com.br/agendamento/
      Sucesso!

  3. Bom dia!Temos alguns imoveis que as escrituras já foram passadas para usufruto o que gerou um custo bem alto, no caso de abrirmos uma holding familiar teriamos que passar os imoveis para a Holding gerando o mesmo custo?

    1. Maura, boa tarde!
      O imposto a ser recolhido na incorporação de um imóvel em uma administradora de bens próprios é o ITBI, sendo obrigatório o seu recolhimento. Há algumas pequenas exceções, que devem ser analisadas localmente, visto que a competência do ITBI é municipal e a prefeitura do município no qual o imóvel está sediado é que determinará as regras para fornecimento da isenção.
      Todavia, optando pela isenção do ITBI, você não poderá vender o imóvel por um prazo mínimo de 3 anos, à risco de, caso o fizer, ser punido com multa mais o valor do ITBI. Portanto, antes de realizar tal operação, é primordial consultar a prefeitura local e estar ciente de todas as obrigações que deverão ser cumpridas para ter benefício da isenção.
      Até mais!

  4. Temos imóveis próprios e das empresas, nenhum locado, somos em 4 pessoas, tudo em nome de uma só. Recomenda distribuir os bens e mudar as escrituras ou holding?

    1. Ana Paula, boa tarde!
      A recomendação precisaria ser pautada em outras informações essenciais, como o objetivo com o patrimônio. Por esse fato, seria precipitado qualquer tipo de recomendação sem uma análise que contemple as especificidades do seu caso e o desejo/objetivo com o patrimônio.
      Um de nossos especialistas entrará em contato com você para saber mais detalhes.
      Desejamos sucesso!

  5. Somos em 4 herdeiros, 1 não quer passar os imóveis para uma holding… Mesmo assim é possível fazer? Ou todos tem que estar de acordo?

    1. Rita, boa tarde!
      Legalmente, parte dos bens podem ficar na pessoa física e outra parte na jurídica, porém, poderá gerar dificuldades na gestão, o melhor é entrarem em um acordo. Sugerimos contratar um advogado especialista, garantindo que a construção da holding seja feita de forma que possa atender os interesses de todos.
      Desejamos um ótimo final de semana!

  6. Poderia me informar se para parques de diversão, aquático, resorts, salões para festas, casas de aluguel, e casa de shows para aluguel e fazer eventos próprios seria melhor fazer parte de uma holding administradora de bens ou seria melhor numa holding imobiliária? Qual tem a mais baixa tributação e mais vantagens?

    1. Joyce, boa tarde!
      As atividades descritas por você possuem finalidades diferentes e sofrerão regulamentações diferentes. A própria holding patrimonial tem suas especificidades quanto a classificação da atividade e apuração de impostos.
      Sendo assim, nossa recomendação é que você consulte um advogado para lhe orientar melhor, pois ele conseguirá tratar e analisar melhor as especificidades das atividades econômicas relatadas por você.
      sucesso!

  7. Em relação às ações, quais os critérios para verificar se é viável ou não a integralização na holding? Além do sucessório.

    1. Larissa, boa tarde!
      Você poderá integralizar, porém sugerimos consultar um profissional especialista para definir os ativos que valem a pena ser integralizados, pois alguns fatores precisam ser analisados, como o regime tributário.
      Caso tenha interesse, agende um horário com nossos especialistas pelo link https://www.parmais.com.br/agendamento/
      Até mais!

  8. Boa noite!
    Ótimo texto. Gostaria de sanar uma dúvida.
    Quais seriam as consequências caso os sócios integralizassem os bens na holding familiar com os valores abaixo daqueles declarados no imposto de renda?

    1. Juliana, boa tarde!
      O importante é avaliar corretamente, junto ao advogado, todos os custos da constituição da holding, tanto para não ser prejudicada financeiramente, quanto para apurarem os impostos de forma correta, evitando qualquer complicação fiscal futura.
      Sucesso!

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