Holding Patrimonial – o que é e quais as vantagens?

  • 13/07/2021
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A criação de uma holding patrimonial, também conhecida como administradora de bens próprios, pode ser uma ótima opção para facilitar a gestão do patrimônio.

Ela pode auxiliar com os ajustes das estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio da família, gerando economia tributária e também trazer benefícios para o planejamento sucessório.

Neste artigo, vamos explicar o que é uma holding, as vantagens e os pontos de atenção na criação de uma holding patrimonial.

O que é uma holding?

Conceitualmente, uma holding é uma empresa que tem o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas.

A holding pode ser:

  • Pura: a atividade principal é a participação societária em outras empresas;
  • Mista: além da participação societária ela pode também ter outra atividade, como a prestação de serviços de gestão financeira, por exemplo.

O que é uma holding patrimonial?

A holding patrimonial é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.

Geralmente, uma holding patrimonial é criada para que os bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Na prática, constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica (holding patrimonial), formando assim o capital inicial da empresa.

A holding patrimonial tem o objetivo de facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.

Saiba mais: Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

Importante

Apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.

Vantagens da holding patrimonial

Melhorar as regras de sucessão: com assessoria jurídica e por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à holding patrimonial.

  • Flexibilizar antecipação de herança: é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
  • Cotas com usufruto vitalício: esse tipo de estrutura permite também que sejam feitas doações de cotas com usufruto vitalício, o que pode fazer muito sentido para determinados casos.
  • Evitar o bloqueio dos imóveis: no caso de morte do titular, o que será inventariado serão as cotas da empresa e não os imóveis. Ou seja, as cotas ficam bloqueadas até o final do processo de partilha e inventário, mas a empresa pode continuar operando normalmente (comprando e vendendo imóveis, recebendo aluguel e distribuindo lucros e assim por diante). Ou seja, há proteção dos bens;
  • Economizar em ITCMD: o imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação incidirá sobre o valor das cotas. Isso quer dizer que, caso os imóveis se valorizem, mas as cotas da empresa permaneçam no mesmo valor da época da integralização dos bens, haverá uma economia de imposto a pagar na sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.
  • Economizar imposto sobre aluguel:
    • Imposto na pessoa física: quando os imóveis são propriedade de uma pessoa física, o imposto pago segue a tabela progressiva da Receita Federal. Podemos considerar 27,5% sobre o valor bruto do aluguel, descontado dos custos com a imobiliária (e outros custos necessários para que o imóvel permaneça locado);
    • Imposto pessoa jurídica: o imposto pago via administradora de bens é de aproximadamente 12% sobre o valor bruto dos aluguéis. Isso acontece na seguinte condição: empresa administradora de bens em que os imóveis são lançados como “estoque” no balanço, o objeto social possui a descrição “administração, compra, venda e locação de imóveis próprios” e a empresa opta pelo regime do “Lucro Presumido”.

Um cuidado importantíssimo:

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.

Além disso, antes de pensar em holding patrimonial, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

Por isso, é fundamental contar com ajuda de um planejador financeiro para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.

Quando é vantagem manter os imóveis na pessoa física?

Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros.

Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis – e custos de cartório.

Quando é vantagem criar uma holding patrimonial?

De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.

Custos de uma holding patrimonial

A criação de uma holding patrimonial envolve custos iniciais e mensais:

Custos iniciais:

  • Contador ou advogado e cartório para constituir a empresa: custos de contador ou advogado a ser negociado com o profissional e custo de cartório e junta comercial
  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal que gira em torno de 2 a 3% do valor atribuído ao imóvel na operação, não podendo ser menor do que avaliação do bem na prefeitura (a avaliação da prefeitura que deve ser considerada é o valor venal de referência).
  • Custos de cartório de registo para transferência dos imóveis: varia de acordo com o valor da operação e o preço é reajustado anualmente.

Custos mensais:

  • Contabilidade: variável, gira em torno de um salário mínimo.
  • Outros custos envolvendo a documentação legal da empresa: variável, mas pode-se considerar R$ 300,00 mensais como uma premissa realista
  • Manutenção da conta corrente Pessoa Jurídica: varia de acordo com a instituição, mas atualmente há opções de contas isentas para PJ.

Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?

Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma holding patrimonial. Porém, em outros casos, pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física. Veja os exemplos a seguir:

Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial

Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.

Já na pessoa jurídica (holding patrimonial), a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.

Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$50.000 por mês, os impostos na Pessoa Física seriam de quase R$14.000. Já na holding patrimonial, o valor fica em torno de R$5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$8.000/mês.

AluguelPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis50.00050.000
Tributação-13.750-5.665
Receita Líquida36.25044.335

Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial

Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Já no caso da holding patrimonial, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

Essa alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicada quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:

  • IRPJ: 1,2%
  • AIR: 0,8%
  • CSLL: 1,08%
  • Cofins: 3%
  • PIS: 0,65%

Dessa forma, a resposta para a pergunta “paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via holding patrimonial” é: “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

Em muitos casos vale a pena utilizar a estrutura de uma holding patrimonial, mas em outros é melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$500 mil e o preço da venda foi de R$600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-500.000-500.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-15.000-40.200
Lucro na operação85.00059.800

Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física.

Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante fazer a operação por meio de uma holding patrimonial.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-100.000-100.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-75.000-40.200
Lucro na operação425.000459.800

Conclusão

Uma holding patrimonial é uma empresa criada com o objetivo de facilitar a gestão dos bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Ela pode ser uma ótima estratégia para pessoas ou famílias que possuem diversos bens, principalmente imóveis.

Porém, antes de decidir por uma holding patrimonial, é preciso entender o objetivo de cada imóvel e verificar qual a melhor opção para cada caso.

Dessa forma, a ajuda de um planejador financeiro pessoal é fundamental para saber se é melhor manter na pessoa física, vender, ou integralizar cada imóvel na holding patrimonial.

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Comentário(s): 373

       
  1. Na holding, que tenha como objeto social a administração de bens e receba valores de alugueis onde constam inclusos no “recibo” valores de IPTU e Condomínio, a tributação será pelo valor total recebido ou apenas pelo valor do aluguel?

    1. Fernanda, bom dia!
      O correto é sempre separar os recebíveis de aluguel e demais taxas. O valor retido de IR deverá ser efetuado apenas sobre o valor do aluguel, tendo em vista que não pode haver dupla tributação (no caso do IPTU).
      Até mais!

  2. BOM DIA, minha dúvida seria; queremos proteger nossa filha na partilha de bens de uma separação e passar dois imóveis para ela com o usufruto nosso,
    Gestão: Seria mais vantagem, comparando a questão tributária, a criação de uma Hoding em nome dos 03, já que podemos passar a ela como proprietário e fucarmso como usufrutuários vitalícios? OBS> Minha filha ainda é menor de idade.

    GRATO

    JMisael

    1. José, boa tarde!
      No caso de separação, os bens serão divididos respeitando o regime de casamento. Caso vocês desejem antecipar a herança legítima, a doação é um caminho, porém, de acordo com o código civil, não é permitido a doação universal dos bens. Desta forma, deverá ser avaliado o patrimônio total em questão. Lembrando que a doação feita de forma legal, não comporta arrependimento.
      Em relação a holding, antes de constituir, é importante definir a finalidade e se os custos com a abertura e manutenção irão compensar. É permitido que um menor seja sócio de uma holding, porém, junto deverá ser designado um tutor responsável para cuidar das questões legais associadas à empresa. Sugerimos que, antes de qualquer decisão, consulte um advogado especialista para juntos definirem o instrumento que melhor supre a necessidade da família.
      Sucesso!

  3. obrigado pelo post Adelino.
    Se possível, poderia me esclarecer algumas dúvidas?
    ¹- Posso montar uma holding patrimonial, e como um dos imóveis é alugado, faria um contrato de cessão onde o aluguel será recebido pela pessoa fisica, dessa forma a holding não terá receitas de aluguel consequentemente poderia receber a integralização sem pagamento de ITBI?
    2- o imóvel foi adquirido em 1972 e o valor declarado no IR é de RS 20.000,00, já o valor venal está em RS 1.500.000,00. Minha dúvida é: fazer a integralização pelo valor do IR e depois doar para os filhos perdendo o benefício da redução por idade sobre o ganho de capital ou integralizar pelo valor de mercado, pagando o ganho de capital mais o itcmd.
    3- o imóvel alugado pode ser classificado como estoque e numa venda a longo prazo pagar 6,7% ou será classificado como imobilizado e a tributação passará para 34%?
    Agradeço pela atenção.

    1. Andre, bom dia.

      Para um recomendação mais assertiva seria necessário uma análise minuciosa do seu caso visto que qualquer recomendação nesse momento poderia ser equivocada.
      Porém, alguns pontos nos quais você possa refletir são: de quem será a posse do bem, independente do direito de uso? Há real necessidade de constituição de uma holding se os direitos continuarão sendo do proprietário atual? Ainda, se há possibilidade de doação em vida, a operacionalização da holding traria alguma vantagem? Por fim, qual o objetivo com esses imóveis?
      São estas questões que precisam ser analisadas com cautela para que qualquer tomada de decisão seja mais assertiva.
      Caso seja de seu interesse, agende o melhor dia e horário e converse com um dos nossos especialistas pelo link: https://www.parmais.com.br/agendamento.html

      Sucesso!

  4. Bom dia, tenho três imóveis, um terreno de esquina com 5 salões comercial que eu alugo uma casa que estou vendendo pra comprar outro terreno de esquina comercial pra fazer salão pra alugar e um sítio que futuramente vou vender e comprar terrenos de esquina pra fazer mais salão pra alugar, então pensei muito sobre o IRPF e gostaria de saber compensa eu abrir essa holding e já ir comprando os terrenos na pessoa jurídica, os sócios seria eu minha esposa e três filhas pequenas, isso já ajudaria tb na aposentadoria, como o patrimônio e da família poderia colocar tipo 50/20/10/10/10 as porcentagem.
    Se puder me dizer o que seria melhor pra mim fazer nesse momento. Ficarei grato

    1. Sandro, boa tarde.

      Como existem algumas variáveis no seu caso, o ideal é fazer um estudo de viabilidade antes de iniciar o processo de criação de uma holding.
      Se tiver interesse, agende uma conversa com nossos especialistas, ficaremos felizes em atende-lo. Escolha o melhor dia e horário no link: https://www.parmais.com.br/agendamento.html

      Sucesso!

  5. Ola! Muito obrigada por essas informacoes de excelente qualidade! Uma dúvida: caso minha empresa tenha como objeto “prestacao de servicos de informatica” e eu altere para “compra e venda de imoveis proprios” e “aluguel de imoveis proprios”, se daqui alguns anos eu vender o imovel conseguirei pagar a aliquota de 6%? ou a Receita irá considerar que eu mudei o objeto apenas para vender os imoveis? neste caso da holding patrimonial de administracao de bens proprios é preciso que o imovel esteja no “estoque” para incidir a aliquota de 6% ou pode estar no “imobilizado”? obrigada

    1. Barbara, boa tarde!
      Inicialmente, para poder se beneficiar da alíquota de 6%, o imóvel precisa, obrigatoriamente, estar classificado como estoque.
      Já quanto à alteração da atividade econômica da empresa, para o CNAE citado, será possível sim, desde que esta seja agora a atividade econômica principal da empresa. Nossa recomendação é que, por já possuir um CNPJ ativo, você consulte seu contador para avaliar se é mais interessante aproveitar o CNPJ atual (analisando os riscos, passivos, etc.) ou se é mais interessante abrir um novo para segregar as operações.
      Sucesso!

  6. Olá.
    Como complemento, o artigo cita somente imóveis. Porem, uma holding patrimonial poderia também ter investimentos em renda fixa, variável, fundos ?
    Seria vantajoso no ponto de vista tributário por causa da compensação dos prejuízos nos diversos segmentos ?

    1. Fábio, boa tarde!
      Qualquer empresa legalmente constituída, tal como a holding, pode realizar investimentos em ativos financeiros. Entretanto, isso não significa que seja uma alternativa financeiramente viável. Portanto, note que há uma diferença entre poder e ser a melhor escolha do ponto de vista financeiro.
      Investindo pela holding você perderá algumas vantagens tributárias existentes para investidores Pessoa Física, o que tornaria mais custoso o investimento. Outro ponto a se observar é que uma holding não tem como atividade fim/atividade econômica a de investimentos em ativos financeiros, logo a tributação será de um lucro não operacional e que pode chegar a uma alíquota de até 34%, e a compensação de prejuízos não seria possível.
      Sucesso!

  7. Eu e minhas irmãs. Montamos um holdng patrimonial. Todos tem filhos. No caso se um de nos falecermos. Como ficaria a minha parte para meus filhos?

    1. José, bom dia!
      A administradora de bens é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar economia tributária considerável.
      Com a holding, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à administradora de bens, por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios. Além disso, é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
      O ideal é sempre contar com o auxílio de um contador ou de um planejador financeiro para avaliar as melhores opções.
      Sucesso!

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