O que é holding patrimonial – ou administradora de bens próprios?

  • 10/07/2018
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holding patrimonial

Ajustar algumas estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio de uma família pode impactar em uma economia tributária e também fazer parte de um bom plano de sucessão. Acompanhe nosso artigo e entenda o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios.

Porém, inicialmente vamos tratar sobre o conceito genérico para o termo holding.

O que é uma holding?

Conceitualmente, uma holding é uma empresa que têm o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas.

A holding pode ser:

  • pura: a atividade principal é a participação societária em outras empresas;
  • mista: além da participação societária ela pode também ter outra atividade, como a prestação de serviços de gestão financeira, por exemplo.

Uma das vantagens de constituir uma holding é a economia tributária que ela proporciona em alguns casos. Outra vantagem, é que por se tratar de uma empresa, a sucessão fica facilitada por intermédio da holding, pois cada herdeiro terá direito a uma determinada quantidade de cotas da empresa.

Além disso, algumas famílias também se utilizam das facilidades proporcionadas pela holding em termos de planejamento sucessório. Imagine um conjunto de empresas controladas por sócios da mesma família. Eles podem constituir um novo CNPJ, na forma de uma holding, que terá participação nas cotas das demais empresas.

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Como funciona a tributação em uma holding?

A tributação em uma holding segue a mesma linha das demais empresas. Porém, uma diferença é que existe a possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding com o lucro de outra empresa que também esteja no mesmo “guarda-chuva”.

É preciso ter um cuidado ao se pensar em abrir uma holding. Se há a possibilidade ou desejo de vender uma das empresas do grupo, os impostos são muito maiores se comparados à venda de uma empresa pela pessoa física.

Na pessoa física a venda de empresas segue a mesma regra dos imóveis: 15% de imposto de renda (1) sobre o ganho de capital, que a grosso modo é entendido como o lucro obtido na venda. Já na holding, que é uma pessoa jurídica, realizando a venda de uma das empresas a tributação pode chegar a 34% sobre o valor da venda, que seria: 15% de imposto de renda, 9% de CSLL e, na maioria das vezes, 10% de imposto de renda adicional. Porém, como o assunto de tributação é complexo, cada caso deve ser analisado individualmente.

(1) A partir de 16/03/2016 foi aprovada a lei 13.259 que estabelece novas alíquotas para situações em que o ganho de capital exceder o valor de R$ 5 milhões

Saiba mais: Como fazer um testamento?

Administradora de bens próprios – ou holding patrimonial

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens, como imóveis, por exemplo, sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios. Essa empresa poderá atuar na compra, venda e locação de imóveis próprios.

A administradora de bens próprios, ou holding patrimonial, visa facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.

Importante: apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.

Quando pode ser uma vantagem manter os imóveis na pessoa física?

Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros. Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório.

Quando pode ser uma vantagem se utilizar de uma administradora de bens próprios?

De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.

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Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?

Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma empresa administradora de bens próprios – holding patrimonial. Porém, em outros casos pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física.

Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial

Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.

Já na pessoa jurídica administradora de bens próprios, a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.

Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$ 50.000 por mês, o total de impostos na Pessoa Física seria de R$ 14.000. Já na administradora de bens, o valor fica em R$ 5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$ 8.000/mês.

AluguelPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis50.00050.000
Tributação-13.750-5.665
Receita Líquida36.25044.335

Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial

Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

Essa alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicada quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:

  • IRPJ: 1,2%
  • AIR: 0,8%
  • CSLL: 1,08%
  • Cofins: 3%
  • PIS: 0,65%

Por isso, a resposta para responder se paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via administradora de bens próprios é que “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

Em muitos casos vale a pena se utilizar da estrutura de uma administradora de bens próprios, mas em outros seria melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$ 500 mil e o preço da venda foi de R$ 600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-500.000-500.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-15.000-40.200
Lucro na operação85.00059.800

Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$ 100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física. Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante ter feito a operação por meio de uma holding patrimonial.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-100.000-100.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-75.000-40.200
Lucro na operação425.000459.800

Saiba mais: O que é Family Office?

Planejamento sucessório: vantagens da holding e da administradora de bens

Para fins de planejamento sucessório, tanto a holding quanto a administradora de bens próprios, a holding patrimonial, podem ser excelentes ferramentas.

A grande vantagem é que na pessoa jurídica o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os bens e os imóveis em si, como seria no caso da pessoa física. O simples fato de se tratar de cotas já facilita bastante na distribuição dos valores na hora da sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.

No caso da administradora de bens próprios, por exemplo, outra vantagem é que essa estrutura permite que seja feita uma doação de cotas com usufruto vitalício, outro instrumento sucessório que faz sentido para alguns casos.

Conclusão

Mostramos neste artigo qual é o conceito de holding e também o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios. São duas estruturas jurídicas que permitem que a família obtenha benefícios tributários e sucessórios; e um portfólio de imóveis em carteira com o fim de investimento – no caso da empresa administradora de bens próprios.

Porém, ressaltamos que nem sempre será vantajoso constituir uma pessoa jurídica para tais fins, pois o custo de abertura e de manutenção da empresa costuma ser elevado. Sendo assim, cada caso deve ser analisado separadamente. Conte com o apoio da Par Mais para lhe auxiliar na elaboração de um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.

Par Mais – 21.11.2016

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Comentário(s): 355

       
  1. Obrigado pelas respostas!!

    Na alternativa 2, a ideia seria vender as cotas sem ganho de capital – neste caso não teriamos o IR, certo?
    O valor das cotas precisa representar exatamente (ou bem aproximado) o valor dos imóveis?

    1. Luis, boa tarde!
      Vender as cotas sem ganho de capital configura doação e dessa forma há incidência do ITCMD. Sugerimos fortemente consultar um contador ou advogado tributarista para lhe auxiliar nas decisões que você está querendo tomar para não ter complicações futuras.

  2. Excelente artigo !
    Fiquei com uma dúvida. Por que a alíquota de venda de um imóvel por uma holding patrimonial é só de 6,70%? Como é a composição desse valor? Obrigado.

    1. Caio, boa tarde!
      A alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicado quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:
      IRPJ: 1,2%
      AIR: 0,8%
      CSLL: 1,08%
      Cofins: 3%
      PIS: 0,65%
      Até mais!

    1. Adelino, boa tarde!
      Que bom que gostou do conteúdo! Um dos nossos princípios é compartilhar conhecimento de forma “entendível” e acessível.
      Agradecemos por ser nosso leitor e te convidamos para conhecer nosso blog, com mais de mil artigos. Se quiser ficar por dentro do cenário econômico e saber mais sobre investimentos, assine gratuitamente o podcast semanal do nosso gestor Alexandre Amorim.
      Sucesso!

  3. Parabéns pelo artigo, elucidou algumas questões que venho pensando.
    Se eu entendi bem, quando passo os imóveis para uma holding pago o ITBI e depois será pago o ITCMD para transferência das cotas, são pagos então os dois impostos, correto?
    1. Se eu criar uma holding no nome dos meus filhos (sem minha presença ou com paticipação mínima) e ai integralizar meus imóveis nesta holding, pagarei apenas ITBI ou o ITCMD tambem?
    2. Ou se integralizar tudo em uma holding no meu nome e ai a cada ano vender cotas para eles (dentro do orçamento disponível de cada um), neste caso paga-se ITCMD?

    1. Luiz, bom dia!
      Sua análise quanto ao pagamento do ITBI na integralização dos imóveis e ITCMD na sucessão está correta, ou seja, ocorrerão a incidência dos dois impostos. Quanto às alternativas, o que deve-se considerar:
      I. como você irá integralizar os imóveis, automaticamente você está entrando com maior capital na empresa e irá deter o maior número de cotas. Para manter os filhos como majoritários, mitigando o custo do ITCMD, pois as cotas já são deles, eles precisarão também integralizar algum bem, em real ou em outro patrimônio;
      II. se você vender as cotas para os seus filhos, anualmente, você realmente não pagará ITCMD pois, novamente, as cotas já serão dos seus filhos. Porém, como você vendeu as cotas para eles, terá que recolher imposto sobre o ganho de capital na venda das cotas (15% de IR).
      Sucesso!

  4. Tenho um imóvel pessoa física, pretendo montar uma holdiny de compra e venda, posso incorporar este imóvel sem pagar ITCD pelo valor adquirido e posteriormente vender?

    1. Leonardo, bom dia!
      O imposto a ser recolhido na incorporação de um imóvel em uma administradora de bens próprios é o ITBI e não o ITCMD, sendo obrigatório o seu recolhimento. Há algumas pequenas exceções que devem ser analisadas localmente, visto que a competência do ITBI é municipal e a prefeitura do município no qual o imóvel está sediado é que determinará as regras para fornecimento da isenção. Todavia, optando pela isenção do ITBI, você não poderá vender o imóvel por um prazo mínimo de 3 anos, a risco de, caso o fizer, ser punido com multa mais o valor do ITBI. Portanto, antes de realizar tal operação, é primordial consultar a prefeitura local e estar ciente de todas as obrigações que deverão ser cumpridas para ter benefício da isenção.
      Até mais!

  5. Uma holding patrimonial vale para todo brasil ?
    Um advogado pode organizar ou e’ melhor um contador ?
    Em algumas empresas que serei socio investidor pode ser colocado na holding patrimonial?

    1. Dora, boa tarde!
      Assim como qualquer outra empresa, uma administradora de bens próprios pode ter sim atuação em âmbito nacional, observando-se sempre as legislações de cada localidade de atuação. Quanto a constituição de uma administradora de bens próprio, tanto um contador quanto um advogado possuem capacidade técnica para esse ato, entretanto, o contador é o profissional que, no decorrer da atividade da empresa, deverá lhe assessorar (novamente, trata-se de uma empresa que precisa cumprir com todas as obrigações contábeis, apurações e informes, e sendo assim um contador é necessário). Logo, reforçando, para constituir e para manter a administradora de bens próprios são cenários diferentes.
      Por fim, quanto a inclusão de investimentos em outras empresas, deve-se atentar que esta é uma atividade econômica diferente da administradora de bens próprios, mas que poderá ser incluída no mesmo CNPJ, ou seja, mesma empresa (a critério de exemplo: uma mesma empresa que presta serviço estético e também vende cosméticos. Nesse caso as atividades também são diferentes – serviço vs. comércio – e que assim possuem tributações diferentes, leis diferentes, mas que podem ser executadas pela mesma empresa/CNPJ).
      Sucesso!

    1. Daniela, bom dia!
      Os impostos serão PIS e COFINS, que serão pagos no mês subsequente ao da venda e IRPJ/CSLL que serão pagos no vencimento do último dia do mês subsequente ao encerramento do trimestre.
      Até mais!

  6. Excelente artigo! Muito claro, objetivo e didático.
    Como advogada que atuo na parte empresarial e tributária considero o tema muito importante para o cenário corporativo brasileiro e a escrita muito necessária.
    Parabéns.
    Adv. Jaina Morais
    OAB/PI 19423

    1. Jaina, boa tarde!
      Ficamos felizes que tenha gostado do conteúdo! Um dos nossos princípios é compartilhar conhecimento de forma “entendível” e acessível.
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