• 10/07/2018

O que é holding patrimonial – ou administradora de bens próprios?

holding patrimonial

Ajustar algumas estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio de uma família pode impactar em uma economia tributária e também fazer parte de um bom plano de sucessão. Acompanhe nosso artigo e entenda o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios.

Porém, inicialmente vamos tratar sobre o conceito genérico para o termo holding.

O que é uma holding?

Conceitualmente, uma holding é uma empresa que têm o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas.

A holding pode ser:

  • pura: a atividade principal é a participação societária em outras empresas;
  • mista: além da participação societária ela pode também ter outra atividade, como a prestação de serviços de gestão financeira, por exemplo.

Uma das vantagens de constituir uma holding é a economia tributária que ela proporciona em alguns casos. Outra vantagem, é que por se tratar de uma empresa, a sucessão fica facilitada por intermédio da holding, pois cada herdeiro terá direito a uma determinada quantidade de cotas da empresa.

Além disso, algumas famílias também se utilizam das facilidades proporcionadas pela holding em termos de planejamento sucessório. Imagine um conjunto de empresas controladas por sócios da mesma família. Eles podem constituir um novo CNPJ, na forma de uma holding, que terá participação nas cotas das demais empresas.

Como funciona a tributação em uma holding?

A tributação em uma holding segue a mesma linha das demais empresas. Porém, uma diferença é que existe a possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding com o lucro de outra empresa que também esteja no mesmo “guarda-chuva”.

É preciso ter um cuidado ao se pensar em abrir uma holding. Se há a possibilidade ou desejo de vender uma das empresas do grupo, os impostos são muito maiores se comparados à venda de uma empresa pela pessoa física.

Na pessoa física a venda de empresas segue a mesma regra dos imóveis: 15% de imposto de renda (1) sobre o ganho de capital, que a grosso modo é entendido como o lucro obtido na venda. Já na holding, que é uma pessoa jurídica, realizando a venda de uma das empresas a tributação pode chegar a 34% sobre o valor da venda, que seria: 15% de imposto de renda, 9% de CSLL e, na maioria das vezes, 10% de imposto de renda adicional. Porém, como o assunto de tributação é complexo, cada caso deve ser analisado individualmente.

(1) A partir de 16/03/2016 foi aprovada a lei 13.259 que estabelece novas alíquotas para situações em que o ganho de capital exceder o valor de R$ 5 milhões

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Administradora de bens próprios – ou holding patrimonial

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens, como imóveis, por exemplo, sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios. Essa empresa poderá atuar na compra, venda e locação de imóveis próprios.

A administradora de bens próprios, ou holding patrimonial, visa facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.

Importante: apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.

Quando pode ser uma vantagem manter os imóveis na pessoa física?

Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros. Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório.

Quando pode ser uma vantagem se utilizar de uma administradora de bens próprios?

De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.

Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?

Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma empresa administradora de bens próprios – holding patrimonial. Porém, em outros casos pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física.

Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial

Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.

Já na pessoa jurídica administradora de bens próprios, a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.

Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$ 50.000 por mês, o total de impostos na Pessoa Física seria de R$ 14.000. Já na administradora de bens, o valor fica em R$ 5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$ 8.000/mês.

Aluguel Pessoa Física Pessoa Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis 50.000 50.000
Tributação -13.750 -5.665
Receita Líquida 36.250 44.335

Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial

Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

Por isso, a resposta para responder se paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via administradora de bens próprios é que “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

Em muitos casos vale a pena se utilizar da estrutura de uma administradora de bens próprios, mas em outros seria melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$ 500 mil e o preço da venda foi de R$ 600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.

Venda Pessoa Física Pessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda 600.000 600.000
Custo de aquisição -500.000 -500.000
Imposto de Renda 15% sobre o ganho de capital 6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR) -15.000 -40.200
Lucro na operação 85.000 59.800

Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$ 100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física. Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante ter feito a operação por meio de uma holding patrimonial.

Venda Pessoa Física Pessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda 600.000 600.000
Custo de aquisição -100.000 -100.000
Imposto de Renda 15% sobre o ganho de capital 6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR) -75.000 -40.200
Lucro na operação 425.000 459.800

Planejamento sucessório: vantagens da holding e da administradora de bens

Para fins de planejamento sucessório, tanto a holding quanto a administradora de bens próprios, a holding patrimonial, podem ser excelentes ferramentas.

A grande vantagem é que na pessoa jurídica o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os bens e os imóveis em si, como seria no caso da pessoa física. O simples fato de se tratar de cotas já facilita bastante na distribuição dos valores na hora da sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.

No caso da administradora de bens próprios, por exemplo, outra vantagem é que essa estrutura permite que seja feita uma doação de cotas com usufruto vitalício, outro instrumento sucessório que faz sentido para alguns casos.

Conclusão

Mostramos neste artigo qual é o conceito de holding e também o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios. São duas estruturas jurídicas que permitem que a família obtenha benefícios tributários e sucessórios; e um portfólio de imóveis em carteira com o fim de investimento – no caso da empresa administradora de bens próprios.

Porém, ressaltamos que nem sempre será vantajoso constituir uma pessoa jurídica para tais fins, pois o custo de abertura e de manutenção da empresa costuma ser elevado. Sendo assim, cada caso deve ser analisado separadamente. Conte com o apoio da Par Mais para lhe auxiliar na elaboração de um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.

Par Mais – 21.11.2016

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Resumo
O que é holding patrimonial - ou administradora de bens próprios?
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Você sabe o que é uma holding patrimonial? Entenda as vantagens e desvantagens de se ter uma administradora de bens próprios.
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    • Carlos Eduardo Reitz
    • 26/03/2017
    Responder

    Eu tenho dois carros, um apartamento e o um condomínio na praia com 12 apartamentos que alugo temporário, tudo na pessoa física. Para transformar em holding patrimonial, ficaram as duvidas:
    1.Tenho que pagar itbi na tranformação de propriedade?
    2. O Iptu será comercial?
    3. Quanto vou pagar aproximadamente de impostos na locação temporária?
    Grato,
    Carlos Eduardo Reitz

      • Par Mais
      • 03/05/2017
      Responder

      Carlos Reitz, bom dia.
      1.Tenho que pagar ITBI na tranformação de propriedade?
      Em princípio terá que pagar ITBI sim. Mas precisaríamos de mais informações para conseguirmos passar uma resposta mais precisa.

      2. O IPTU será comercial?
      A regra geral é que a finalidade do imóvel é que prevalece, não a sua propriedade, por isso o IPTU será residencial. Mas, por ser um imposto municipal, a legislação de cada município deve ser observada separadamente.

      3. Quanto vou pagar aproximadamente de impostos na locação temporária?
      Na pessoa física a tributação ocorrerá de acordo com a tabela progressiva de IR, somando com o restante da sua renda tributável.

    • Denilson
    • 11/04/2017
    Responder

    Muito bom, gostei demais.

      • Par Mais
      • 03/05/2017
      Responder

      Denilson, bom dia. Obrigado pelo seu retorno. Ficamos contentes em saber que o artigo lhe ajudou.

    • Ricardo
    • 11/04/2017
    Responder

    Excelente artigo, muito útil, parabéns

      • Par Mais
      • 03/05/2017
      Responder

      Ricardo, bom dia. Ficamos contentes que o artigo tenha lhe ajudado. Obrigado por acompanhar nossos materiais.

    • FABIO GARKALNS
    • 15/05/2017
    Responder

    Boa tarde !
    Muito bom esse post, mas uma dúvida.
    Se eu integralizar meu imovel ao capital social da empresa, também tenho que pagar ITCMD? E numa possível venda, o imposto de 6,7% sobre o valor vendido?
    Obrigado,

      • Par Mais
      • 17/05/2017
      Responder

      Fabio Garkalns, boa tarde. Obrigado por acompanhar nossos materiais e que bom que o artigo foi útil. O ITCMD é um imposto que incide sobre doação e herança, não irá incidir na integralização de imóvel a uma empresa. Sobre este percentual de 6,7% não entendemos o que quis dizer, por favor explique melhor que tentamos lhe auxiliar.

    • Alexandre
    • 29/06/2017
    Responder

    Boa tarde,

    Tenho um cliente que trabalha com transporte de madeira, ele gostaria de abrir um pessoa jurídica, onde ele gostaria de colar seus caminhões nessa nova empresa: Pergunta??Cabe uma holding. No caso existiria um contrato de aluguel desses caminhoes

      • Par Mais
      • 29/06/2017
      Responder

      Alexandre, boa tarde. Agradecemos seu contato em nosso blog. Infelizmente não podemos lhe ajudar com detalhes específicos sobre a melhor estrutura jurídica para seu cliente, pois não é nossa especialidade. O que podemos lhe falar é que para ser uma holding a atividade fim da empresa deve ser a participação societária em outras empresas. Como seu cliente é uma transportadora, não parece fazer sentido essa estrutura. Ficamos à disposição.

    • Deusmar
    • 07/08/2017
    Responder

    Boa noite
    o fazer a transferência dos imóveis para a Holding
    pago os valores de taxas e impostos como se fosse de PF?
    o que já está em meu nome ou de algum sócio, como fica esta transferência para a holding?
    isto não ficou claro para mim.

      • Par Mais
      • 08/08/2017
      Responder

      Deusmar, agradecemos o seu comentário.
      Sim, são devidas as taxas e impostos de transferência para integralizar na administradora de bens (holding patrimonial) os imóvel que estão na Pessoa Física.
      Quando o imóvel já está em nome de um dos sócios, há situações específicas em que é possível solicitar isenção do ITBI (imposto de transferência) junto à prefeitura, mas esses casos devem ser tratados com suporte de assessoria jurídica / tributária.
      Ficamos à disposição.

    • Vilmério
    • 11/08/2017
    Responder

    Bom dia, excelente tema!
    Para ser Holding Patrimonial a empresa DEVE SER CRIADA com esse objetivo ou é possível TRANSFORMAR uma empresa comercial Eireli, que possua imóveis em seu nome e já esteja em atividade por anos, em uma holding patrimonial Ltda?

      • Par Mais
      • 11/08/2017
      Responder

      Vilmério, agradecemos o seu comentário.
      Sim, é possível transformar a empresa em uma holding patrimonial (administradora de bens) por meio de uma alteração contratual, isso deve ser feito com acompanhamento do seu contador ou advogado tributarista.
      Estamos à disposição.

  1. Responder

    Boa tarde. Ótimo artigo. Gostaria de saber qual valor médio dos custos para manter uma Holding Familiar de locação de imóveis próprios? Após a abertura dá Holding o escritório de advocacia termina sua prestação de serviços e terei de contratar um escritório de contabilidade? Explique um pouco como funciona essa interação entre os escritórios de advocacia x contabilidade?

    • Responder

      Daniel, ficamos felizes que o artigo tenha sido valioso para você.
      Podemos dividir os custos em 3 partes:
      1) consultora em planejamento financeiro e tributário: valor pago à empresa que irá analisar e entender sua situação, para depois lhe recomendar o plano de ação. A Par Mais oferece este tipo de serviço, caso seja de seu interesse, estamos à disposição para esclarecer, basta marcar um horário com um de nossos especialistas ou solicitar que entrem em contato com você.
      2) abertura da empresa (contabilidade e taxas): custo para elaboração do contrato social, registro na junta comercial e pagamento de taxas de município, estado e federação. Varia de acordo com o local, mas gira em torno de R$ 2.000.
      3) manutenção mensal da empresa (contabilidade, conta corrente etc): custo para contabilidade mensal, taxas de conta corrente entre outras. Mantendo estrutura enxuta e com boa orientação de um consultor, este custo ficará em aproximadamente R$ 1.500 a R$ 2.000 por mês.
      Esses valores são exemplos práticos, de clientes nossos que criaram e mantém essa estrutura, com suporte de nossa consultoria. Eles podem variar bastante dependendo da estrutura e complexidade do seu caso.
      Estamos à disposição.

    • Jamila
    • 15/08/2017
    Responder

    Olá.
    Gostaria de saber como faço para abrir uma Holding patrimonial para eu adiministrar os meus patrimonios

      • Par Mais
      • 16/08/2017
      Responder

      Jamila, agradecemos o seu comentário.
      Antes de abrir uma Holding patrimonial é importante analisar se esta é a melhor opção para o seu patrimônio. É preciso analisar a estrutura do patrimônio e fazer os cálculos de custos e possíveis ganhos. Para de fato criar uma Holding patrimonial, é necessário fazer um trabalho conjunto com um escritório de contabilidade e um advogado especializado em patrimônio.
      Estamos à disposição.

    • Valėsio michels
    • 16/08/2017
    Responder

    Gostei do material divulgado. Estou estudando para uma possível mudança, pois tenho meus imóveis em meu nome, como pessoa física.

      • Par Mais
      • 17/08/2017
      Responder

      Valėsio, obrigado pelo seu comentário!
      Qualquer dúvida estamos à disposição.

    • Ronaldo Tadeu Alighieri
    • 30/08/2017
    Responder

    Na participação em empresas qual é a tributação da Holding por ocasião de venda do ativo? Supondo-se aquisição de ações por R$800.000 e venda por R$1.000.000.

      • Par Mais
      • 01/09/2017
      Responder

      Olá Ronaldo, são muitas variáveis que influenciam qual será a tributação de uma holding por ocasião de venda de ativo. Depende do regime tributário adotado pela empresa, se o ativo em questão é uma empresa ou investimentos financeiros e também a quem está sendo vendido. Sugerimos buscar um advogado tributário para fazer uma avaliação mais detalhada da situação.
      Ficamos à disposição.

    • Luciana Lodi
    • 04/09/2017
    Responder

    Olá, por gentileza, no caso de imoveis adquiridos a mais de vinte anos, (com perspectivas de vendas nos próximos anos), Constituindo uma empresa de gestão de patrimônio, poderemos apenas transferir os imoveis e pagar o ITBI no momento da venda via esta PJ? Li algo a respeito que a simples transferência de imoveis para uma PJ não gera nova escritura, apenas um contrato. obrigada

      • Par Mais
      • 06/09/2017
      Responder

      Luciana, o ITBI é um imposto de competência municipal e a alíquota varia de acordo com cada município. Em alguns casos, existe sim o benefício de não incidência do imposto. Aconselhamos a procurar um contador especializado no assunto que atue em sua cidade para verificar seu caso específico.
      A maneira mais correta para proceder, é fazer a transferência no RGI do imóvel no qual incidirá o ITBI (ou não, como falado anteriormente).

      Lembre-se:
      Para saber qual é a maneira menos custosa para vender o imóvel, devem ser considerado alguns pontos:

      1 – Vender o imóvel pela PF: é pago imposto somente sobre a diferença do valor de compra pelo valor de venda (IRGC, alíquota de 15%).
      2 – Vender na PJ: A tributação incide sobre o valor da venda (alíquota 5,93%, podendo haver o adicional de IR). Em ambos os casos, deve ser descontado o valor da comissão pela venda.
      3 – Para abrir uma administradora de bens, deve levar em consideração que haverão custos para abertura e posteriomente, para manutenção, como honorário contábil, alvarás e etc.

      Geralmente, é mais vantajoso vender pela pessoa física, mas é necessário fazer as contas para ter a certeza disso.

    • Lé0
    • 26/09/2017
    Responder

    Bom dia ! Caso eu tenha imoveis já agregado a uma holding patrimonial e decido vender e indentifico que a venda seria melhor pela pessoa fizica . Eu posso desvincular esse imovel fa holding e fazer a venda pela pesso fizica. ? Quais seria os custo dssa desvinculação da holding

      • Par Mais
      • 29/09/2017
      Responder

      Léo, obrigado pelo seu comentário.

      Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

      Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

      Por isso, a resposta para responder se paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via administradora de bens próprios é que “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

      Para facilitar, os cálculos seriam assim:

      Valor da Venda (-) Custo da Aquisição (-) IR = Lucro na Operação

      Fazer sempre o comparativo de pessoa física x Holding para ver qual a melhor forma de agir.

    • Lé0
    • 26/09/2017
    Responder

    Ola ! Para Uma holding vamos precisa de um enderço e alvarar como qualquer outra empresa né ??

      • Par Mais
      • 29/09/2017
      Responder

      Sim, o processo de abertura de uma holding necessita de um endereço e o alvará.

    • Lé0
    • 26/09/2017
    Responder

    No iterece de sucesão pode colocar filhos menores como socio no contrato social de uma holding patrimonial ?

      • Par Mais
      • 29/09/2017
      Responder

      Para sociedade numa holding com menores de idade, o menor deverá ser emancipado, seja por concessão dos pais, ou de um deles na falta de outro se o menor tiver dezesseis anos completos;
      A outorga constará de instrumento público, que deverá ser inscrito no Registro Civil das Pessoas Naturais e arquivado na Comercial. Ou por sentença do juiz que, também, deverá ser inscrita no Registro Civil.

    • Marcos
    • 29/09/2017
    Responder

    E imóveis herdados que ainda não recolheram os ITBIs? Poder-se-ia colocá-los já como patrimônio da holding pagando o ITBI
    só uma vez??

      • Par Mais
      • 06/10/2017
      Responder

      Marcos, o ITBI que ainda não foi recolhido deverá ser pago, seja antes ou depois de colocá-los como patrimônio de uma holding.
      Caso queira colocar os imóveis sob uma holding, a melhor forma seria com a integralização do capital com os imóveis.
      A integralização do capital social com bens dos sócios faz com que esses bens saiam da esfera patrimonial do sócio e
      seja transferido para a sociedade, sendo essa a nova proprietária que poderá usar, gozar e dispor dos bens e, ao antigo
      proprietário, caberá o recebimento de cotas ou ações em contrapartida.

    • Paulo Cesar Martins
    • 03/10/2017
    Responder

    Ótimo artigo, objetivo e claro.
    Na questão sucessória, qual a vantagem de inventariar as “cotas” e não o imóvel em si?
    Numa holding patrimonial os custos (ITCMD, escritura, registro, etc…) não seriam os mesmos de uma PF?

      • Par Mais
      • 06/10/2017
      Responder

      Paulo, olá!
      A grande vantagem é que na pessoa jurídica o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os bens e os
      imóveis em si, como seria no caso da pessoa física.
      O simples fato de se tratar de cotas já facilita bastante na distribuição dos valores na hora da sucessão.
      Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.
      Os valores são bem parecidos mas, na holding temos a vantagem de fazer a sucessão em vida e ir pagando o ITCMD.

  2. Já possuo uma EIRELI constituída para o Turismo, mas estou querendo expandir meus negócios: eventos, participações, etc. Você aconselha abrir uma holding e pendurar a de turismo nessa holding? Faz sentido isso? Obrigada.

      • Par Mais
      • 06/10/2017
      Responder

      Silvia, agradecemos o seu comentário.
      O termo Holding Patrimonial é utilizado para designar uma empresa, normalmente constituída sob a forma de
      Sociedade Limitada ou EIRELI, cujo objetivo principal é o de administrar bens próprios (móveis e imóveis).
      As vantagens de se abrir uma holding são:
      1 – Benefícios tributários;
      2 – Benefícios sucessórios;
      3 – Benefícios de proteção patrimonial;
      Caso o objetivo principal seja essa administração de bens, a holding é bem interessante, mas, tudo isso deve ser
      melhor avaliado antes de tomar uma decisão final.

    • Sonia maria santos de Jesus
    • 08/10/2017
    Responder

    Gostaria de saber mais

    • Maria das Graças Mattos Apolinario
    • 17/10/2017
    Responder

    Uma empresa holding vendeu um imovel que integra o capital social pelo valor de R$950.000,00.Ocorre que recebeu apenas R$420.000,00 e o restante será parcelado a perder de vista.O calculo do imposto deverá ser sobre R$950.000,00 ou R$420.000,00?Como fazer esta conta?

      • Par Mais
      • 26/10/2017
      Responder

      Maria, a tributação das holdings segue a mesma linha da administradora de bens e das demais empresas, a principal diferença está na possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding, com o lucro de outra empresa que também estejam no mesmo “guarda-chuva”.
      Na pessoa física, segue a mesma regra dos imóveis, por exemplo: 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro na venda). Já a pessoa jurídica (holding) fazendo a venda, a tributação pode chegar a 34% sobre o valor da venda (15% de imposto de renda, 9% de CSLL e, na maioria das vezes, os 10% de imposto de renda adicional).
      Se o valor da venda foi de R$ 950.000,00, o imposto será sobre o valor total, independente se parte do pagamento for parcelado.
      Ficamos à disposição.

    • Bruno
    • 18/10/2017
    Responder

    Bom dia. Excelente artigo. Uma dúvida: os imóveis devem estar integralizados na PJ ou eu poderia fazer um contrato de comodato ou de locação de PF para PJ? E, com esse contrato, a PJ administra os imóveis.

      • Par Mais
      • 26/10/2017
      Responder

      Bruno, ficamos felizes que você tenha gostado do artigo.
      Sim, os imóveis devem ser integralizados na PJ.
      Uma das vantagens de constituir uma holding é a economia tributária que ela proporciona em alguns casos. Outra vantagem, é que por se tratar de uma empresa, a sucessão fica facilitada por intermédio da holding, pois cada herdeiro terá direito a uma determinada quantidade de cotas da empresa.
      Além disso, algumas famílias também se utilizam das facilidades proporcionadas pela holding em termos de planejamento sucessório. Imagine um conjunto de empresas controladas por sócios da mesma família. Eles podem constituir um novo CNPJ, na forma de uma holding, que terá participação nas cotas das demais empresas.
      O comodato é o empréstimo gratuito de um bem para uso durante certo prazo e posterior devolução, após o período do empréstimo.
      A gratuidade do empréstimo é indispensável, pois se houver ônus ou pagamento não será comodato, e sim um contrato de locação do bem.
      Embora o empréstimo seja gratuito, no comodato o comodatário pode assumir o ônus com manutenção do objeto ou mesmo, em caso de imóvel, pagar o condomínio, taxas e impostos do bem, sem descaracterizar o comodato.
      O comodato é um contrato temporário.
      Caso tenha mais dúvidas, sugerimos a consulta à um especialista da área. A Par Mais disponibiliza uma agenda para você marcar um horário com um de nossos especialistas, clique aqui e acesse.

    • Ana
    • 31/10/2017
    Responder

    Que artigo maravilhoso! Tenho um advogado e um contador cuidando da minha Holding (que não sai do papel) e esse artigo simplesmente me esclarece um monte de dúvidas. A promessa era de que meus imóveis seriam isentos de ITBi na transferência, e agora a prefeitura está me cobrando o Imposto para eu integralizar, ou seja, gastei muito dinheiro para constituir uma Holding que não tem bem nenhum integralizado. Lendo o artigo super esclarecedor para leigos, diga-se de passagem, pairaram muitas dúvidas se continuo ou não com essas integralizações. Tenho imóveis alugados (no qual a prefeitura está cobrando a incidência do imposto), tenho imóveis de posse (no qual a Junta Comercial não aceitou como integralização e tive que excluir da Holding), também tenho uma locadora que não faz parte da Holding e é só minha e temos outra empresa que está no nome do meu marido, e ambas não possuem cotas na Holding, seria uma boa ideia? Ou poderia transformar essas Eirelli em Holding e distribuir cotas aos nossos filhos?. Também temos um herdeiro extra conjugal e queremos proteger o direito dos nossos filhos em comum, ou seja, tenho muitas questões. Acho que irei agendar uma consultoria. Obrigada por me ajudar e parabéns!

      • Par Mais
      • 06/11/2017
      Responder

      Ana, boa tarde!

      As holdings são empresas não operacionais, que normalmente têm o objetivo de participar de outras empresas como sócio ou acionista, ou seja, seu patrimônio é composto por cotas e/ou ações de outras empresas.

      A tributação das holdings segue a mesma linha da administradora de bens e das demais empresas, a principal diferença está na possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding, com o lucro de outra empresa que também esteja no mesmo “guarda-chuva”.

      Há de se ter um cuidado quando se pensar em abrir uma holding. Se há a possibilidade ou desejo de vender uma das empresas do grupo, os impostos são muito maiores se comparados à venda de uma empresa pela pessoa física. Na pessoa física, segue a mesma regra dos imóveis, por exemplo: 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro na venda). Já a pessoa jurídica (holding) fazendo a venda, a tributação pode chegar a 34% sobre o valor da venda (15% de imposto de renda, 9% de CSLL e, na maioria das vezes, os 10% de imposto de renda adicional).

      No caso de Sucessão:
      Em caso de morte, caso o falecido possua imóveis a sucessão acontece:
      • Pessoa Física: os imóveis vão para inventário e ficam “presos” até que o processo seja finalizado. Nesse caso os bens não podem ser vendidos e o imposto pago no inventário (ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre o valor total do imóvel (normalmente – mas não sempre – a justiça utiliza o valor atualizado pela prefeitura no carnê do IPTU).

      • Administradora de Bens (Pessoa Jurídica): nesse caso o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os imóveis em si. Dessa forma, os imóveis não ficam “travados” no processo de inventário e podem ser, por exemplo, vendidos para distribuição dos valores aos sócios, desde que haja um planejamento sucessório no momento da elaboração do contrato social e/ou ata de sócios. Além disso, essa estrutura permite que o doador faça doação das cotas com usufruto vitalício, outro instrumento sucessório que faz sentido para alguns casos.

      Além da vantagem fiscal, a holding proporciona a divisão do patrimônio em cotas, impedindo que futuros herdeiros briguem pelos bens.

      Como o seu caso é bem específico e possui várias possibilidades, recomendamos fortemente que agende uma consultoria conosco para que, em posse de informações mais específicas, consigamos te dar todo o suporte e auxílio necessário para essa tomada de decisão.

      Desejamos ter ajudado!

    • Jaime Radke
    • 06/11/2017
    Responder

    Construo e comercializo imóveis como PF. Numa eventual discussão judicial com meus clientes, uma empresa administradora de bens próprios PJ isentaria ou livraria meus bens próprios da discussão? Digo, meus bens pessoais ficariam protegidos?

      • Par Mais
      • 06/11/2017
      Responder

      Jaime, boa tarde!

      Uma administradora de bens é uma empresa criada para que bens (como imóveis, por exemplo) sejam integralizados com objetivo de facilitar a gestão, além de gerar benefícios fiscais e sucessórios.

      Em caso de morte, caso o falecido possua imóveis a sucessão acontece:

      • Pessoa Física: os imóveis vão para inventário e ficam “presos” até que o processo seja finalizado. Nesse caso os bens não podem ser vendidos e o imposto pago no inventário (ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre o valor total do imóvel (normalmente – mas não sempre – a justiça utiliza o valor atualizado pela prefeitura no carnê do IPTU).

      • Administradora de Bens (Pessoa Jurídica): nesse caso o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os imóveis em si. Dessa forma, os imóveis não ficam “travados” no processo de inventário e podem ser, por exemplo, vendidos para distribuição dos valores aos sócios, desde que haja um planejamento sucessório no momento da elaboração do contrato social e/ou ata de sócios. Além disso, essa estrutura permite que o doador faça doação das cotas com usufruto vitalício, outro instrumento sucessório que faz sentido para alguns casos.

      São inúmeras as vantagens de apostar na blindagem patrimonial.

      Não é apenas uma forma de diminuir os riscos inerentes ao patrimônio, mas também uma maneira de definirmos o quinhão de herança e reduzirmos a carga tributária incidente sobre os bens.

      Outra excelente vantagem decorrente da blindagem patrimonial por meio de holdings é que os bens estarão protegidos por conta de eventuais dívidas pessoais. No nosso ordenamento jurídico, há uma separação clara entre o patrimônio do indivíduo e de uma sociedade criada por ele, que só é quebrado caso haja indícios de má-fé ou ilegalidade.

      O único problema comum enfrentado é quando a holding é criada apenas depois de uma ação de execução ser movida contra o indivíduo, uma vez que é notória sua intenção, nesse momento, de esconder o patrimônio na sociedade.

      Para garantir todas essas vantagens, é preciso procurar especialistas no assunto para que tudo ocorra dentro da lei.

      Desejamos ter ajudado! Sucesso!

    • Italo Antonio Rubino
    • 12/11/2017
    Responder

    Depois de ler a matéria “Planejamento sucessório é opção para proprietários tornarem a divisão de bens mais tranquila”, publicada no jornal O GLOBO, de 29/10/17, resolvi consultar a opção “abertura de uma holding patrimonial”. Excelente artigo. Parabéns.

      • Par Mais
      • 13/11/2017
      Responder

      Italo, bom dia! Nos é que agradecemos. Sucesso e uma ótima semana para você!

  3. Responder

    Bom dia, primeiramente gostaria de dizer que o texto está bem explicativo. Gostei, parabéns!
    Tenho uma dúvida, se eu como empresa constituo uma Holding Patrimonial, meu terreno fica sob responsabilidade dessa holding, caso ele seja vendido, como faço para “retornar este valor” para mim?

      • Par Mais
      • 22/11/2017
      Responder

      Bruno, bom dia!

      A primeira questão aqui é: esse terreno será integralizado no capital da holding?
      Caso positivo, a forma de “retornar este valor” será através de: compra e venda, cessão ou doação).

      Existe a possibilidade de se transferir pelo distrato social, mas, neste caso, seria necessário retificar as declarações apresentadas para incluir o imóvel no patrimônio. (Vale a pena consultar um contador especialista para explicar com mais detalhes essa operação).

      Independente da forma, incidirá o imposto de transmissão de bens e imposto de renda.

      Existem outras operações possíveis, porém dependem de consultoria técnica especializada – geralmente de custos significativos – e também do fim que se pretende dar ao imóvel. (Ex. usucapião, transferência das quotas da empresa etc…)

      Recomendamos que você consulte um advogado especializado em administração de patrimônio/tributário para saber o custo/benefício/risco de cada operação.

      Desejamos uma ótima quarta-feira. Sucesso!

    • Amarildo Cunha
    • 09/12/2017
    Responder

    Boa tarde, nosso pais está bem velhinhos, nossa mãe está bem saudável, estamos pesquisando qual seria a melhor forma de fazer a partilha em vida, se doação como usufruto ou abrir uma empresa de holding familiar, nossos pais tem imóveis alugados e uma chácara (10 ha) onde mora que não tem gerado renda. qual seria a melhor opção?

      • Par Mais
      • 12/12/2017
      Responder

      Amarildo, boa tarde!

      As holdings são empresas não operacionais, que normalmente têm o objetivo de participar de outras empresas como sócio ou acionista, ou seja, seu patrimônio é composto por cotas e/ou ações de outras empresas.

      O usufruto é o direito real assegurado a alguém, para que possa gozar ou fruir as utilidades e os frutos de bens móveis ou imóveis, cuja propriedade pertence a outrem, cabendo ao usufrutuário o direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos, sem que lhe seja transmitida a propriedade do bem ou direito.

      Cada caso deve ser analisado de forma bastante criteriosa e deve-se levar em conta também o plano futuro da pessoa ou família para seus bens pessoais e/ou empresas.

      Desta forma, a nossa recomendação é que vocês procurem um especialista nessa área para que a melhor decisão seja tomada.

      Desejamos ter ajudado, sucesso!

    • Mario Ravedutti
    • 13/12/2017
    Responder

    No final do artigo foi mencionado o custo elevado de manter uma empresa de bens próprios, favor fornecer maiores detalhes sobre o mencionado custo.

      • Par Mais
      • 18/12/2017
      Responder

      Mario, boa tarde!

      Uma Administradora de Bens ou mesmo uma Holding podem ser muito úteis para melhoria na estrutura tributária e sucessória dos clientes, porém, cada caso deve ser analisado de forma bastante criteriosa e deve-se levar em conta também o plano futuro da pessoa ou família para seus bens pessoais e/ou empresas.

      Recomendamos que você consulte um especialista em administração de patrimônio/tributário para saber o custo/benefício/risco de cada operação.

      Sucesso!

    • Sandra
    • 11/01/2018
    Responder

    Estou vendendo minha casa e me ofertaram como parte de pagamento um imóvel de uma holding ou seja, as cotas de uma holding ( essa holding tem 10 Anos e esse imovel + um carro sao seus patrimonios , esse ultimo item ele ties da mesma) Minha intensão é transforma las em dinheiro. Dúvidas:
    1-Quais os custos dessa operaçao?
    2-Quais os custos da operaçao de Venda da holding ( apartmento ) para Pessoa fisica e nesse caso como fica a saida do unico patrimonio da holding.

    Antecipadamente obrigada,

    Sandra

      • Par Mais
      • 12/01/2018
      Responder

      Sandra, bom dia!

      Como o seu caso é bem específico e possui várias possibilidades, recomendamos fortemente que agende uma consultoria com um especialista nesse assunto que, em posse de informações mais específicas, consiga te dar todo o suporte e auxílio necessário para essa tomada de decisão.

      Em linhas gerais, na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

      Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.
      Consulte um especialista para obter mais detalhes e ter mais segurança dessa operação.

      Desejamos sucesso!

    • José Ambrósio
    • 05/02/2018
    Responder

    Bom dia,

    Existe algum curso específico para sucessão patrimonial que vocês indicam???

      • Par Mais
      • 07/02/2018
      Responder

      José Ambrósio, bom dia!
      Um curso específico sobre esse assunto não conhecemos. Esse é um tópico da formação do planejador financeiro.
      Teremos muita satisfação em ajudá-lo. Nossos especialistas são certificados pelo Instituto Planejar https://www.planejar.org.br/

      Até mais,

    • Raphael
    • 16/02/2018
    Responder

    Prezados, posso abrir uma empresas administradoras de bens próprios apenas para gerir investimentos financeiros (sem imoveis)? Quais as diferenças dos exemplos do artigo para esse caso?

    Uma pessoa com status de não-residente pode abrir essa empresa?
    Caso abra a empresa e depois venha se tornar não-residente, algo se altera?

    Obrigado

      • Par Mais
      • 19/02/2018
      Responder

      Raphael, boa tarde!

      É possível abrir uma Holding para gerir investimentos financeiros.

      O que não é possível é ter uma atividade de investidora, ou seja, ela só pode investir capital próprio.

      Para que a mesma seja aberta através de uma pessoa com status de não residente, é necessário ter um administrador-sócio brasileiro no contrato social ou, apenas um administrador não-sócio brasileiro.

      A partir do momento que você conseguir o vínculo de residente, apenas uma atualização junto à Receita Federal já é o suficiente para regularização.

      Se precisar de mais detalhes, recomendamos que você consulte um contador ou advogado especialista na área.

      Até mais!

    • Rafael
    • 28/02/2018
    Responder

    Boa tarde
    Gostaria de saber se a holding seria interessante neste caso:
    Sou sócio de um imóvel residencial, em que não tenho usufruto.
    Pretendo fazer uma reforma neste imóvel para criar uma parte comercial, mantendo a residencial.
    Poderia criar uma empresa de locação de imóveis para executar essa reforma e receber o aluguel apenas desta parte comercial que foi construída pela empresa pela tributação PJ?
    Obrigado!

      • Par Mais
      • 01/03/2018
      Responder

      Rafael, boa tarde!
      Depende, dos custos envolvidos (e renda que obterá do futuro aluguel) como descrito em nosso artigo:

      – Quando pode ser uma vantagem manter os imóveis na pessoa física?
      Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros. Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório.

      – Quando pode ser uma vantagem se utilizar de uma administradora de bens próprios?
      De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.

      CONCLUSÃO:
      O custo de abertura de empresa, contabilidade, ITBI, reforma/construção pode inviabilizar o investimento ou deixar o Payback muito longo. Além disso, como você precisará desmembrar o imóvel para a área comercial, terá custos de cartório, taxas municipais e o aumento do IPTU dessa área do imóvel, até que consiga alugar.
      O mais recomendado é avaliar esses custos e os objetivos futuros da abertura da empresa para entender em qual cenário se encaixa.

    • Lucas Ongaratto
    • 12/03/2018
    Responder

    Bom dia, excelente artigo!
    Pretendo abrir uma holding patrimonial para gerenciar os aluguéis de vários imóveis que estão em nome da minha família.

    Algumas questões que gostaria de levantar:
    1. Quando é mencionado no artigo imposto em torno de 11,33% (IR, CSLL etc) no lucro presumido, quais são as alíquotas mínima e máxima? Ela depende do faturamento ou outro fator?

    2. Como os imóveis estão em nome de várias pessoas (PF), devo transferir tudo para a holding patrimonial, pagar o ITBI e então dividir as cotas para cada sócio?

    3. Fora os custos de transferência, impostos e contabilidade, teria algum outro custo mensal ou anual para a manutenção da holding patrimonial?

    4. Como é o processo de abertura de uma holding patrimonial?

    Desde já, agradeço a atenção!

      • Par Mais
      • 19/03/2018
      Responder

      LUcas, bom dia! Vamos lá!

      Resposta 1
      Para uma empresa que opta pelo Lucro Presumido, a alíquota mínima é de 11,33% e a máxima 14,53% e dependerá do lucro (que no caso do lucro presumido, está diretamente ligado ao faturamento).

      Resposta 2
      Após transferir os imóveis para a holding patrimonial as cotas ficarão na mesma proporção do valor de integralização dos imóveis.

      Resposta 3
      Não, somente a manutenção da conta corrente de pessoa jurídica, que também pode ser considerada.

      Resposta 4
      O processo é igual ao da abertura das demais empresas.
      É importante ter acompanhamento do contador para elaboração do contrato social e etapas burocráticas como alvará na prefeitura, registro na junta comercial etc.

      Esperamos ter ajudado!

        • GABRIEL LOPES
        • 29/06/2018
        Responder

        Bom dia,
        Para a questão de uma empresa ser lucro presumido, na receita de alugueis, qual é a base de presunção? 32% ou 8%?

        Obrigado..

          • Par Mais
          • 02/07/2018
          Responder

          Gabriel, boa tarde!

          Numa empresa optante pelo lucro presumido e com objeto social que conste a renda de alugueis o custo final pode ser reduzido até a 7,68%. Seguem as regras:

          a) IRPJ – Imposto de Renda da Pessoa Jurídica:
          Sobre as receitas oriundas de locações a alíquota é 15%. Essa alíquota será aplicada na base de cálculo de 32% sobre a receita bruta apurada. Essa regra está prevista no artigo 8º da Instrução Normativa SRF nº 93/1997. Levando em consideração que a alíquota é de 15% sobre a base de cálculo de 32% sobre a receita bruta, o custo tributário final é de 4,80%.

          Cabe explicitar que a parcela do lucro presumido que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração estará sujeita a incidência de adicional do imposto de renda à alíquota de 10%. Sendo assim, a Administradora de Bens Imóveis Próprios que auferir a receita bruta superior a R$ 20.000,00ao mês, ou superior a R$ 60.000,00 no trimestre terá que apurar o adicional. Todavia os 10% irão incidir tão somente sobre o montante que ultrapassar o limite estabelecido.

          b) CSLL –Contribuição Social Sobre o Lucro:
          No tocante a CSLL alíquota da Administradora de Bens Imóveis Próprios optante pelo Lucro Presumido é de 9% aplicada sobre a base de cálculo de 32%.

          Levando em conta que a CSLL será tributada pela alíquota de 9% sobre a base de cálculo de 32%, o custo tributário final é de 2,88%.

          Desejamos ter esclarecido.

    • Rodrigo
    • 13/03/2018
    Responder

    Quanto ao ITCMD, considerando o Estado de Minas Gerais, pergunto:

    – O Estado está calculando o ITCMD sobre os valores dos imóveis reavaliados pela própria AF. Está correto isso?

    – Ainda tem validade aquela regra de se pagar o ITCMD na proporção de 2/3 na instituição da Holding pelo valor declarado no IR e o restante 1/3 na extinção do usufruto?

    • Rodrigo
    • 13/03/2018
    Responder

    Tendo como base o estado de MG, com relação ao ITCMD:

    – O estado está calculando o Imposto sobre o valor dos imóveis depois de reavalia-los. está correto esta forma de agir?

    – Ainda prevalece o formato de pagamento do ITCMD sendo 2/3 na instituição do usufruto sobre o valor declarado e 1/3 na término do usufruto?

    • Vergílio Miranda
    • 15/03/2018
    Responder

    Gostei e tirei dúvidas, muito útil, porem gostaria de tirar uma dúvida: Uma pessoa que tem 30 imóveis, ele pode legalizar uma empresa de administração colocando só 20? Um abração a todos.

      • Par Mais
      • 16/03/2018
      Responder

      Vergílio, boa noite!

      Pode sim! A quantidade de imóveis de empresa de administração de bens não depende da quantidade de imóveis dos proprietários, ou seja, os sócios podem ter imóveis que não estarão dentro desta empresa.
      Até mais,

    • carlos
    • 19/03/2018
    Responder

    Qual a tributação pela venda de um bem imóvel do ativo permanente de uma empresa patrimonial? a empresa é optante pelo Lucro presumido.

      • Par Mais
      • 23/03/2018
      Responder

      Carlos, boa tarde!

      Dependerá do objeto social da empresa, caso ela tenha em seu objeto a “administração, compra e venda de bens próprios” a tributação será de aproximadamente 6,7% sobre o valor total da venda.

      Sucesso!

    • Juliana
    • 22/03/2018
    Responder

    Administradora de bens próprios pode ser LTDA?

      • Par Mais
      • 23/03/2018
      Responder

      Juliana, boa tarde!

      Pode sim!

      Até mais,

    • Juliana
    • 22/03/2018
    Responder

    Desculpe a primeira pergunta, fiz sem ler o artigo.

    Obrigada!

    • Rosimai
    • 13/04/2018
    Responder

    Ótimo artigo.Eu e meus dois irmãos estamos afim de abrir uma patrimonial, pois queremos entrar no ramo de imóvel (construção e investimento) ,e gostaríamos de saber se a melhor empresa é a patrimonial?.Obrigada

      • Par Mais
      • 15/04/2018
      Responder

      Rosimai, bom dia!
      Ficamos felizes de ter ajudado.
      Como o assunto é complexo e tem muitas variantes, por gentileza, escreva com mais detalhes no: [email protected] que responderemos…
      Sucesso!

    • ELIANA FURTADO DE ANDRADE
    • 17/04/2018
    Responder

    EXCELENTE ARTIGO, MUITO ESCLARECEDOR, PARABÉNS.

    • Pedro
    • 27/04/2018
    Responder

    Ótimo artigo!

    • Leandro Martins
    • 07/05/2018
    Responder

    Olá.
    Se o imóvel estiver financiado na holding por banco ou consórcio, posso abater o pagamento das parcelas no pagamento dos impostos?
    Obrigado.

      • Par Mais
      • 10/05/2018
      Responder

      Leandro, boa noite!

      Existe uma variedade de formas de holdings, seja quanto ao tipo societário, seja quanto ao tipo organizacional.

      Cada tipo apresenta vantagens e desvantagens, dependendo dos objetivos que o acionista tenha em vista.

      Neste caso, recomendamos que você procure um contador especialista para receber as melhores orientações sem que haja ônus diante da Receita Federal.

    • HUGO GABRIEL DE SOUZA
    • 09/05/2018
    Responder

    Bom Dia,
    Após constituída a Administradora de Bens, haverá a possibilidade de adquirir novos imóveis diretamente no nome dessa PJ. Nesse caso, poderei integraliza-los no capital social da ADM mediante Alteração Contratual?

      • Par Mais
      • 10/05/2018
      Responder

      Hugo, boa noite!
      Para a integralização dos imóveis na pessoa jurídica, o ato do procedimento pode ser feito por instrumento particular ou escritura pública.
      Para obter maiores detalhes dessa operação, recomendamos buscar o auxílio de um profissional da área para não ter problemas com a Receita Federal.

      Até mais,

    • Cristiane
    • 16/05/2018
    Responder

    Bom dia! Numa holding patrimonial, a inserção de cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade são uma praxe? A maior dúvida é se os imóveis ficariam impedidos de serem vendidos em caso de falecimento do usufrutuário.

      • Par Mais
      • 17/05/2018
      Responder

      Cristiane, boa tarde!

      A inserção das referidas cláusulas são bastante comuns nas criação de uma holding patrimonial, mas cada uma delas tem um objetivo específico e pode ser apropriada ou não para determinada situação. Estas cláusulas também podem ter um prazo pré-determinado, mas em caso de falecimento do usufrutuário estas cláusulas são extintas, a menos que haja alguma outra trava na própria cláusula. A verdade é que a estruturação de holding patrimonial é complexa, pois são muitas as variáveis que dependem do objetivo a que ela se propões, portanto sugerimos buscar o acompanhamento de um advogado especializado na área.
      Desejamos sucesso!

    • UEDER ALVES
    • 18/05/2018
    Responder

    Boa tarde!
    Sou advogado e tenho um cliente que tem nove empresas em seguimentos variados, gostaria de fazer uma análise para constituir uma holding.

      • Par Mais
      • 21/05/2018
      Responder

      Ueder, boa tarde!
      Podemos te ajudar, sim! Por gentileza, você poderia compartilhar seu telefone/celular para conversarmos e entendermos melhor a sua demanda?
      Até mais!

    • Wanderley Silva
    • 25/05/2018
    Responder

    Bom dia.
    Uma pessoa tem vários imoveis (alugados, e que também podem ser vendidos). Se a pessoa decidir que os imoveis estejam em holding patrimonial. Existem prestadoras de serviços para este fim? Ou a mesma deve obrigatoriamente abrir uma empresa no formato holding patrimonial?

      • Par Mais
      • 29/05/2018
      Responder

      Wanderley, bom dia!

      As imobiliárias ou empresas de family office fazem a gestão de contratos de aluguel e de compra e venda e cobram um percentual por isso. A diferença de os imóveis estarem numa administradora de bens são possíveis ganhos tributários e organização sucessória. Tudo depende dos objetivos desta pessoa.
      Sucesso!

    • Marcelo
    • 26/05/2018
    Responder

    Primeiramente parabéns pela material, era que eu estava procurando.
    Mas estou com uma duvida.
    Para caracterizar uma Holding patrimonial tem que ter no CNAE ou Objeto Social de “vendas de imoveis” para poder tributar 6,70% sobre o valor total de venda.???
    Holding com a atividade apenas de “Locação de imoveis” e o Bem é integralizado no capital da holding posso tributar 6,70% sobre o valor total de venda. ?

      • Par Mais
      • 29/05/2018
      Responder

      Marcelo, bom dia!

      O objeto social da pessoa jurídica pode incluir a atividade de compra e venda de bens para facilitar eventual alienação que venha a ocorrer, além da administração de imóveis próprios. No entanto, se um bem já é destinado à venda desde o início, conferi-lo à pessoa jurídica requer uma análise mais aprofundada quanto à conveniência.

      Em princípio, o imóvel que gere rendimentos de aluguel deve integrar o ativo imobilizado da sociedade e eventual lucro decorrente da venda deste bem deverá ser apurado pelo ganho de capital, representado pela diferença positiva entre o custo do imóvel já diminuído da depreciação acumulada e o valor da venda.
      Nesse caso, o referido ganho será tributado à alíquota de até 34% (soma das alíquotas de 15% de IRPJ, 10% do adicional e 9% de CSLL). Por sua vez, se a alienação do imóvel fosse feita pela pessoa física o imposto de renda incidiria à alíquota de 15% sobre o ganho de capital.

      Contudo, se o bem que se pretende alienar for destacado do ativo imobilizado, passando a ser registrado no ativo circulante, como estoque de imóvel, a empresa deixa clara sua intenção de vendê-lo e, por se tratar de simples venda de estoque, não haverá apuração de ganho de capital.
      Nesta hipótese, a tributação incide à alíquota máxima de 6,73% sobre a venda do bem, sendo composta da seguinte forma: IR (presumido atividade comercial 8% x 25% = 2%); CSLL (presumido atividade comercial 12% x 9% = 1,08%); PIS (0,65%) e COFINS (3%).
      Assim, caso venha a surgir a intenção de alienar algum dos imóveis da Holding deverá ser realizado um planejamento de modo que seja feita sua transferência do ativo imobilizado para o ativo circulante antes da venda.
      Ainda existem algumas divergências sobre essa possibilidade, mas as decisões mais recentes do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) são favoráveis ao contribuinte (Acórdão nº 1102-001.085 e nº 1401-001.225).

      Sugerimos buscar um escritório de advocacia especializado no assunto para fazer este estudo.

      Sucesso!

    • ruy campos
    • 31/05/2018
    Responder

    Bom dia e obrigado por dispor a atender tantas dúvidas.
    A minha é se a integralização de capital de uma holding familiar pode ser feita com ativos de aplicações financeiras e quais as implicações disso.
    muito obrigado

      • Par Mais
      • 04/06/2018
      Responder

      Ruy, boa tarde!
      A integralização de ativos de aplicações financeiras é possível, porém não é vantajoso do ponto de vista tributário, visto que a tributação de aplicações financeiras para pessoas jurídicas é maior do que para pessoas físicas.
      Sucesso!

    • Souza
    • 04/06/2018
    Responder

    Olá, quando existem imoveis em nome da pessoa física, estes podem ser transferidos para a holding após sua constituição?

      • Par Mais
      • 06/06/2018
      Responder

      Souza, boa trade!

      Sim, os imóveis podem ser integralizados após a constituição da holding.
      Sucesso!

    • Alcides
    • 05/06/2018
    Responder

    Prezados
    Primeiramente, excelente matéria, abrangente e esclarecedora.
    Para mim ficou uma duvida: renda de alugueis na PF são tributados em até 27,5% levando em conta a tabela de irpf. Pergunto: Se os imóveis forem de propriedade de PJ Ltda “normal” ou Holding Patrimonial, qual a porcentagem de IR sobre a renda gerada pelos alugueis? e/ou existe diferença de tributação desta renda de alugueis entre uma PJ Ltda “normal” ou Holding Patrimonial?
    Grato
    Alcides

      • Par Mais
      • 06/06/2018
      Responder

      Alcides, boa tarde!

      A tributação da renda de aluguéis vai depender do objeto social da empresa e também do regime tributário que ela está enquadrado. Existem diversas variáveis para se decidir qual o melhor formato. Tudo depende de qual o objetivo da empresa. Por exemplo, uma Administradora de Bens Imóveis Próprios somente poderá ser uma empresa do Simples Nacional quando seu objeto social for restrito a compra e venda de imóveis, porém neste caso não poderia auferir renda oriundas de aluguéis. Caso ela seja constituída com o objetivo de ter renda de aluguéis, e esteja enquadrada no lucro presumido, a alíquota final de IR e CSLL somados é de 7,68%.

      Sucesso!

    • Ricardo
    • 06/06/2018
    Responder

    Boa noite eu posso adquirir um imovel pela holding patrimonial e reservar o usufruto para outra pessoa ?

      • Par Mais
      • 08/06/2018
      Responder

      Ricardo, boa tarde!

      O direito de usufruto pode ser reservado a qualquer pessoa, esteja o imóvel integralizado numa administradora de bens ou não, desde que seja formalizado por escritura pública e transcrita no registro de imóvel competente.

      Sucesso!

    • Marina
    • 09/06/2018
    Responder

    Ola tenho uma dúvida com relação a herança quando temos um holding. Meu pai, eu, minha irmã e minha mãe temos um holding familiar com todos imóveis da família. Meus pais se divorciaram e abriram outro holding onde colocaram os imóveis que eles adquiriram durante o casamento pois foi um divórcio muito amigável e ainda é. Só que agora meu pai se casou novamente e eu queria saber o que acontece com os bens dele que estão nos holdings, Tanto nosso quanto dele com a minha Mãe. A esposa dele teria direito a 50% de tudo que ele tem que está dentro dos holdings? Muito obrigada !!

      • Par Mais
      • 11/06/2018
      Responder

      Marina, boa tarde!

      São muitas as variáveis que influenciam nesta situação, sendo o regime do casamento atual do seu pai a principal delas.

      Se ele casou com separação de bens, ela não teria direito a nada em caso de uma separação, porém em caso de um eventual falecimento ela seria considerada herdeira e iria concorrer com os outros herdeiros (neste caso os filhos).

      Se for comunhão parcial, num caso de separação ela teria direito a 50% do patrimônio constituído após o casamento apenas, porém dependendo das movimentações que forem feitas na empresa ela pode passar a ter direito sobre as cotas.

      Outra variável é a forma que a holding foi constituída e quais as cláusulas foram adicionadas no acordo de acionistas que tratam sobre o assunto. Como já dissemos, estas estruturas são bastante complexas e é fundamental buscar um especialista no assunto para analisar o caso mais a fundo.

      Desejamos ter ajudado. Conte com a Par Mais.

    • Juliano dos Santos
    • 09/06/2018
    Responder

    Boa tarde!
    Realizei uma intermediação imobiliária entre um detentor de uma área e uma contrutora que adquiriu o terreno. Agora preciso receber os pagamentos dessa comissão e me deparei com cutos de até 33% para emitir as notas na PF. Já tenho uma holding constituída (e ativa) q ainda não foi utilizada, e minha dúvida paira sobre a possibilidade de utilizar a holding para receber esses valores em busca de reduzir essa tributação. Seria possível?

      • Par Mais
      • 11/06/2018
      Responder

      Juliano, boa tarde!

      Isto só seria possível se no CNAE da empresa estivesse a atividade de corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, o que não é comum no caso de empresas administradoras de bens.
      Sucesso!

    • Fatima oliveira
    • 11/06/2018
    Responder

    Olá meu nome é Fatima oliveira parabenizo pela clareza do conteúdo, tenho uma situação específica e necessito da ajuda de vocês.

    Temos dois aptos e dois carros, nosso objetivo é blindagem patrimonial com vistas à sucessão e, caso de óbito de algum dos sócios.

    1-Quais são as vantagens em abrir uma empresa de administração de bens próprios dentro do nosso perfil, alugamos um dos imóveis na temporada. Não temos aluguel mensal,

    2- quais são os impostos que teremos que pagar para transferir esses imóveis para a PJ.?

    3- Na sequência, caso venda algum dos imóveis qual os impostos ( IR ) que teremos que recolher ?

      • Par Mais
      • 12/06/2018
      Responder

      Fátima, BOA TARDE!

      A criação de uma administradora de bens é algo complexo e envolve inúmeras variáveis.
      Para responder com precisão as suas perguntas teríamos que entender melhor a estrutura de vocês. Informações como quem são os componentes da família, qual a idade de cada um, se são casados, quais os regimes de casamento de cada um, qual o valor de venda dos imóveis, qual o valor do imóvel na declaração de IR, qual o endereço dos imóveis, entre várias outras. Tudo isso influencia na decisão de abrir ou não uma administradora de bens. É possível que os custos de abrir a empresa e transferir estes imóveis (cartório, advogados, ITBI, se for o caso, etc) seja maior do que a economia que se teria com a diminuição do imposto de renda numa possível venda ou recebimento de alugueis..
      Os impostos também irão variar de acordo com o objetivo da empresa e a forma que ela for constituída.
      Sugerimos buscar um especialista no assunto para fazer uma avaliação mais detalhada.
      Desejamos sucesso!

    • paulo
    • 22/06/2018
    Responder

    tenho imoveis urbanos comerciais alugados e uma propiedade rural, como cacau e reflorestamento de madeira de lei. Pretendo fazer construção em alguns dos imoveis, onde meus filhos irao intregralizar suas cotas ao longo do tempo custeando as edificações. Neste caso seria interessante uma Holding Patrimonial?
    grato

      • Par Mais
      • 25/06/2018
      Responder

      Paulo, bom dia

      São muitas as variáveis para se determinar a criação de uma holding patrimonial. Pelos dados que passou é possível que seja uma boa opção, porém é importante fazer uma análise junto a um especialista para ter certeza.
      Estamos à disposição, sucesso!

    • Ruy
    • 26/06/2018
    Responder

    Parabéns pelo conteúdo e paciência para responder todas as dúvidas.
    A minha dúvida seria em relação ao custo mensal envolvendo a contabilidade e impostos que uma holding patrimonial pura e simples teria.
    No caso específico, seriam uma casa e uma fazenda. A intenção não é locação, apenas a proteção patrimonial e o planejamento sucessórios, porém não terá faturamento mensal com aluguel. Vi que se tiver o CNAE de compra e venda ela pode está no simples nacional, no caso sem pró-labore nem receita ou despesas não precisa de contabilidade mensal, ok?

      • Par Mais
      • 26/06/2018
      Responder

      Ruy, boa tarde!
      Independente do regime tributário que seja adotado haverá a necessidade de pagamento de pró-labore para os sócios. E por mais simples que a empresa seja, se faz necessária a assessoria de uma contabilidade. Outro ponto importante a ser analisado é se esta é a melhor forma de proteção patrimonial e planejamento sucessório. É importante fazer uma análise junto a um especialista para avaliar a melhor estratégia.
      Sucesso!

    • Samir Zogheib
    • 04/07/2018
    Responder

    Boa tarde! Muito bom o arquivo.

    Na minha familia temos três imoveis comerciais e estamos pensando em abrir uma empresa para a futura sucessão.

    Li abaixo que de toda a maneira teremos que pagar o ITBI . Verdade?

    Teremos que fazer inventário quando do falecimento de algum sócio da empresa no caso de decidirmos constituir a empresa?

    A Par Mais faz assessoria para estes casos?

    Grato

      • Par Mais
      • 05/07/2018
      Responder

      Samir, boa tarde!
      Existem estratégias para que não o ITBI não seja pago. O imóvel pode ser integralizado na empresa e pode ser feito um pedido de isenção do ITBI junto à prefeitura. Porém existem algumas regras que talvez inviabilizem esta estratégia na sua situação. A renda deste imóvel não pode ser superior a 50% da renda como um todo.

      É importante fazer um estudo mais completo para ver se faz sentido ou se é o caso de pagar o ITBI para todos os imóveis.
      O inventário deverá ser feito, porém apenas as cotas do falecido entrarão no inventário, e não o imóvel, ou seja, o imóvel não ficaria travado.
      Nós podemos ajudá-lo com a definição da estratégia a ser seguida, porém todo o processo deve ser conduzido por um advogado especializado.

      Estamos à disposição, até mais…

    • Horácio
    • 19/07/2018
    Responder

    Excelente artigo! Muito esclarecedor! Segue um ponto que não foi abordado: uma holding patrimonial pode emprestar um imóvel a outra pessoa jurídica sendo que o proprietário dessa outra pessoa jurídica é um dos sócios da holding? Ou é necessário alugar?

      • Par Mais
      • 23/07/2018
      Responder

      Horácio, boa tarde!
      Neste caso o mais indicado seria fazer um contrato de comodato, que nada mais é do que um empréstimo sem pagamento. É importante se atentar às cláusulas de prazo, restrições e de saída do contrato para não ter problemas futuros. Sugerimos buscar um advogado especializado na área para avaliar a situação mais a fundo.
      Até mais,

  4. Responder

    Boa tarde, excelente a matéria, me esclareceu sobre o assunto. Pretendo montar uma holding patrimonial com exatamente esses objetivos. Muito obrigado.

    • marcelo
    • 30/07/2018
    Responder

    Seu artigo sobre holding patrimonial , esta errado numa questao muito importante
    Não incide ITBI na tranferencia de imoveis para constituir a empresa!

      • Par Mais
      • 30/07/2018
      Responder

      Marcelo, boa tarde.

      Agradecemos seu apontamento.
      Realmente é possível entrar com um pedido na prefeitura em que o imóvel está localizado pedindo a isenção do ITBI, mas isso não serve para todas as situações e depende de diversos fatores. Por exemplo, em Florianópolis, se mais de 50% da renda da empresa for proveniente do aluguel dos próprios imóveis a isenção de ITBI é invalidada.

      Ficamos a disposição para esclarecer mais dúvidas.

    • Sonia Spengler
    • 07/08/2018
    Responder

    Bom dia!
    Tenho um cnpj parado há quase 10 anos, e preciso de uma orientação, pois sei que este cnpj pode ser cancelado após 10 anos. Hoje sou funcionária pública e fase de aposentadoria e gostaria no futuro de continuar com empresa no ramo de imóveis, inclusive estou fazendo o curso superior em gestão imobiliária. A minha dúvida é se devo transformar a minha empresa em uma administradora de bens.

      • Par Mais
      • 09/08/2018
      Responder

      Sônia, bom dia.

      Primeiramente é preciso analisar se fará sentido ter uma empresa administradora de bens. Isso vai depender do número e valor de imóveis que a empresa terá e também de qual será o seu objetivo (compra venda, aluguel, proteção patrimonial ou sucessão). Caso você faça esta análise e entenda que uma empresa administradora de bens é uma boa solução, sugerimos criar uma nova empresa, já com sua atividade bem definida. Sugerimos também que você busque advogados especializados na área para fazer esta análise e criação da empresa.

      Desejamos sucesso!

  5. Ótima matéria.

    Uma empresa de administração de imoveis, quando ocorre um falecimento de um dos sócios, no inventario ira entrar as cotas e não os imoveis, mas o ITCMD sera cobrado na mesma proporção como seria na pessoa física sobre os imoveis, portanto não existe vantagem neste sentido, correto!

    para solicitar a isenção do ITBI junto a prefeitura, onde esta localizado o imoveu, quando da incorporação do mesmo na empresa, devera a empresa ter como cotistas as mesma pessoas que constam como proprietária dos imoveis

    agradeço os esclarecimentos

      • Par Mais
      • 21/08/2018
      Responder

      Marco, bom dia!

      A vantagem de herdar cotas de uma administradora de bens comparado a herdar o imóvel em si é que o valor do imóvel por vezes se valoriza bastante, enquanto o valor das cotas continua o mesmo, e neste caso o valor pago de ITCMD será menor do que a da herança do imóvel. E sim, os cotistas deverão ser os proprietários do imóvel para que a integralização seja possível.

      Desejamos sucesso!

  6. Boa noite,
    Tudo certo?
    Minha família quer abrir uma administradora de bens, somos em 9, meus pais e mais 7 irmãos.
    Porém 3 dos irmãos trabalham na agricultura, logo não podem entrar na empresa afim de poder prejudicar uma futura aposentadoria por agricultor.
    Pergunto: No caso de falecimento de um dos pais, como os herdeiros que não estão na empresa receberão sua parte?

      • Par Mais
      • 24/08/2018
      Responder

      Ivanor, boa tarde!
      Isto depende de algumas variáveis.
      Caso os pais possuam cotas desta empresa, estas cotas serão divididas entre todos os herdeiros de forma igualitária, porém esta não é uma boa opção pois eles acabariam se tornando sócios também. E isto pode variar também de acordo com as cláusulas do acordo de acionistas. E caso os pais não possuam cotas, eles não receberiam nada, a menos que os outros irmãos fizessem uma doação, o que também não é uma boa opção.
      Neste caso sugerimos buscar um advogado especializado para analisar o caso e definir a melhor estratégia para a situação de vocês.
      É preciso analisar se realmente faz sentido criar a empresa.
      Desejamos sucesso!

    • RICARDO
    • 24/08/2018
    Responder

    Boa tarde, nessa afirmativa “uma diferença é que existe a possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding com o lucro de outra empresa que também esteja no mesmo “guarda-chuva”.”
    Tem embasamento legal disso?

      • Par Mais
      • 24/08/2018
      Responder

      Ricardo, boa tarde!
      Sim, tem embasamento legal.
      Sucesso.

  7. Uma empresa tem um imóvel alugado. Os sócios são a mãe, viúva e o filho , casado. O objeto social é a locação de imóvel próprio. Para ser uma Holding Patrimonial é preciso alguma alteração do Contrato Social ou ela já é uma Holding?

      • Par Mais
      • 28/08/2018
      Responder

      Pedro, boa tarde!

      Esta empresa é uma administradora de bens, e sim, pode ser considerada uma holding patrimonial.
      Normalmente o termo holding patrimonial é mais usado para empresas com mais de um imóvel ou participação acionária em outra empresa.
      Até mais e sucesso!

    • Marcos Souto
    • 03/09/2018
    Responder

    Boa Tarde ,meu nome e Marcos, gostei muito do conteudo das informacoes.
    Somos tres irmaos, herdeiros de direto de um imovel avaliado em 30.000.000.00.
    este imovel esta em nome de uma de PJ de uns dos irmaos.e gera um rendimento de aluguel que queremos dividir por igual entre os tres.
    Ja decidimos que precisamos regularizar essa situacao para que os tres irmaos sejam donos de fato e de direito.
    qual a melhor opcao para blindarmos esse imovel e que todos venham a ter o mesmo direito.
    obrigado

      • Par Mais
      • 04/09/2018
      Responder

      Marcos, bom dia!
      Para agilizar sua resposta, encaminhamos sua dúvida para a nossa especialista Flávia. Ela já deve ter entrado em contato.
      Sucesso!

    • Jorge matias
    • 03/09/2018
    Responder

    Boa noite
    Gostei muito das explicações. Tenho uma dúvida, na morte de um dos sócios da holding patrimonial, o ITCMD será calculado pelo capital social da empresa e as cotas ou serão apurados os valores venais de todos os imóveis e aí sim aplicado o imposto de acordo com a quantidade de cotas de quem morreu?
    Obrigado

      • Par Mais
      • 04/09/2018
      Responder

      Jorge, bom dia!
      O ITCMD será calculado pelo capital social e cotas.
      Sucesso!

    • Luiz Fernando Vieira
    • 19/09/2018
    Responder

    Gostaria de saber a classificação dos imóveis no balanço patrimonial para se chegar a alíquota de 6,7% e qual o amparo legal?

      • Par Mais
      • 24/09/2018
      Responder

      Luiz, bom dia!

      Para chegar à alíquota de 6,73% o imóvel deve estar classificado como estoque, no ativo circulante.
      Ainda existem algumas divergências sobre essa possibilidade, mas as decisões mais recentes do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) são favoráveis ao contribuinte (Acórdão nº 1102-001.085 e nº 1401-001.225). Ainda assim, sugerimos buscar um escritório de advocacia especializado no assunto para fazer o estudo específico para o seu caso.
      Desejamos sucesso!