A criação de uma holding patrimonial, também conhecida como administradora de bens próprios, pode ser uma ótima opção para facilitar a gestão do patrimônio.
Ela pode auxiliar com os ajustes das estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio da família, gerando economia tributária e também trazer benefícios para o planejamento sucessório.
Neste artigo, vamos explicar o que é uma holding, as vantagens e os pontos de atenção na criação de uma holding patrimonial.
Conceitualmente, uma holding é uma empresa que tem o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas.
A holding pode ser:
A holding patrimonial é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.
Geralmente, uma holding patrimonial é criada para que os bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.
Na prática, constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica (holding patrimonial), formando assim o capital inicial da empresa.
A holding patrimonial tem o objetivo de facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.
Saiba mais: Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?
Apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.
Melhorar as regras de sucessão: com assessoria jurídica e por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à holding patrimonial.
Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.
Além disso, antes de pensar em holding patrimonial, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.
Por isso, é fundamental contar com ajuda de um planejador financeiro para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.
Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros.
Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis – e custos de cartório.
De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.
A criação de uma holding patrimonial envolve custos iniciais e mensais:
Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma holding patrimonial. Porém, em outros casos, pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física. Veja os exemplos a seguir:
Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.
Já na pessoa jurídica (holding patrimonial), a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.
Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$50.000 por mês, os impostos na Pessoa Física seriam de quase R$14.000. Já na holding patrimonial, o valor fica em torno de R$5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$8.000/mês.
Aluguel | Pessoa Física | Pessoa Holding Patrimonial |
---|---|---|
Receita bruta dos aluguéis | 50.000 | 50.000 |
Tributação | -13.750 | -5.665 |
Receita Líquida | 36.250 | 44.335 |
Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.
Já no caso da holding patrimonial, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.
Essa alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicada quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:
Dessa forma, a resposta para a pergunta “paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via holding patrimonial” é: “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.
Em muitos casos vale a pena utilizar a estrutura de uma holding patrimonial, mas em outros é melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$500 mil e o preço da venda foi de R$600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.
Venda | Pessoa Física | Pessoa Holding Patrimonial |
---|---|---|
Valor da Venda | 600.000 | 600.000 |
Custo de aquisição | -500.000 | -500.000 |
Imposto de Renda | 15% sobre o ganho de capital | 6,7% sobre o valor total da venda |
Tributação (IR) | -15.000 | -40.200 |
Lucro na operação | 85.000 | 59.800 |
Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física.
Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante fazer a operação por meio de uma holding patrimonial.
Venda | Pessoa Física | Pessoa Holding Patrimonial |
---|---|---|
Valor da Venda | 600.000 | 600.000 |
Custo de aquisição | -100.000 | -100.000 |
Imposto de Renda | 15% sobre o ganho de capital | 6,7% sobre o valor total da venda |
Tributação (IR) | -75.000 | -40.200 |
Lucro na operação | 425.000 | 459.800 |
Uma holding patrimonial é uma empresa criada com o objetivo de facilitar a gestão dos bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.
Ela pode ser uma ótima estratégia para pessoas ou famílias que possuem diversos bens, principalmente imóveis.
Porém, antes de decidir por uma holding patrimonial, é preciso entender o objetivo de cada imóvel e verificar qual a melhor opção para cada caso.
Dessa forma, a ajuda de um planejador financeiro pessoal é fundamental para saber se é melhor manter na pessoa física, vender, ou integralizar cada imóvel na holding patrimonial.
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