Holding Patrimonial – o que é e quais as vantagens?

  • 13/07/2021
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A criação de uma holding patrimonial, também conhecida como administradora de bens próprios, pode ser uma ótima opção para facilitar a gestão do patrimônio.

Ela pode auxiliar com os ajustes das estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio da família, gerando economia tributária e também trazer benefícios para o planejamento sucessório.

Neste artigo, vamos explicar o que é uma holding, as vantagens e os pontos de atenção na criação de uma holding patrimonial.

O que é uma holding?

Conceitualmente, uma holding é uma empresa que tem o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas.

A holding pode ser:

  • Pura: a atividade principal é a participação societária em outras empresas;
  • Mista: além da participação societária ela pode também ter outra atividade, como a prestação de serviços de gestão financeira, por exemplo.

O que é uma holding patrimonial?

A holding patrimonial é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.

Geralmente, uma holding patrimonial é criada para que os bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Na prática, constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica (holding patrimonial), formando assim o capital inicial da empresa.

A holding patrimonial tem o objetivo de facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.

Saiba mais: Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

Importante

Apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.

Vantagens da holding patrimonial

Melhorar as regras de sucessão: com assessoria jurídica e por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à holding patrimonial.

  • Flexibilizar antecipação de herança: é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
  • Cotas com usufruto vitalício: esse tipo de estrutura permite também que sejam feitas doações de cotas com usufruto vitalício, o que pode fazer muito sentido para determinados casos.
  • Evitar o bloqueio dos imóveis: no caso de morte do titular, o que será inventariado serão as cotas da empresa e não os imóveis. Ou seja, as cotas ficam bloqueadas até o final do processo de partilha e inventário, mas a empresa pode continuar operando normalmente (comprando e vendendo imóveis, recebendo aluguel e distribuindo lucros e assim por diante). Ou seja, há proteção dos bens;
  • Economizar em ITCMD: o imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação incidirá sobre o valor das cotas. Isso quer dizer que, caso os imóveis se valorizem, mas as cotas da empresa permaneçam no mesmo valor da época da integralização dos bens, haverá uma economia de imposto a pagar na sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.
  • Economizar imposto sobre aluguel:
    • Imposto na pessoa física: quando os imóveis são propriedade de uma pessoa física, o imposto pago segue a tabela progressiva da Receita Federal. Podemos considerar 27,5% sobre o valor bruto do aluguel, descontado dos custos com a imobiliária (e outros custos necessários para que o imóvel permaneça locado);
    • Imposto pessoa jurídica: o imposto pago via administradora de bens é de aproximadamente 12% sobre o valor bruto dos aluguéis. Isso acontece na seguinte condição: empresa administradora de bens em que os imóveis são lançados como “estoque” no balanço, o objeto social possui a descrição “administração, compra, venda e locação de imóveis próprios” e a empresa opta pelo regime do “Lucro Presumido”.

Um cuidado importantíssimo:

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.

Além disso, antes de pensar em holding patrimonial, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

Por isso, é fundamental contar com ajuda de um planejador financeiro para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.

Quando é vantagem manter os imóveis na pessoa física?

Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros.

Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis – e custos de cartório.

Quando é vantagem criar uma holding patrimonial?

De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.

Custos de uma holding patrimonial

A criação de uma holding patrimonial envolve custos iniciais e mensais:

Custos iniciais:

  • Contador ou advogado e cartório para constituir a empresa: custos de contador ou advogado a ser negociado com o profissional e custo de cartório e junta comercial
  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal que gira em torno de 2 a 3% do valor atribuído ao imóvel na operação, não podendo ser menor do que avaliação do bem na prefeitura (a avaliação da prefeitura que deve ser considerada é o valor venal de referência).
  • Custos de cartório de registo para transferência dos imóveis: varia de acordo com o valor da operação e o preço é reajustado anualmente.

Custos mensais:

  • Contabilidade: variável, gira em torno de um salário mínimo.
  • Outros custos envolvendo a documentação legal da empresa: variável, mas pode-se considerar R$ 300,00 mensais como uma premissa realista
  • Manutenção da conta corrente Pessoa Jurídica: varia de acordo com a instituição, mas atualmente há opções de contas isentas para PJ.

Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?

Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma holding patrimonial. Porém, em outros casos, pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física. Veja os exemplos a seguir:

Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial

Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.

Já na pessoa jurídica (holding patrimonial), a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.

Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$50.000 por mês, os impostos na Pessoa Física seriam de quase R$14.000. Já na holding patrimonial, o valor fica em torno de R$5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$8.000/mês.

AluguelPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis50.00050.000
Tributação-13.750-5.665
Receita Líquida36.25044.335

Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial

Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Já no caso da holding patrimonial, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

Essa alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicada quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:

  • IRPJ: 1,2%
  • AIR: 0,8%
  • CSLL: 1,08%
  • Cofins: 3%
  • PIS: 0,65%

Dessa forma, a resposta para a pergunta “paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via holding patrimonial” é: “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

Em muitos casos vale a pena utilizar a estrutura de uma holding patrimonial, mas em outros é melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$500 mil e o preço da venda foi de R$600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-500.000-500.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-15.000-40.200
Lucro na operação85.00059.800

Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física.

Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante fazer a operação por meio de uma holding patrimonial.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-100.000-100.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-75.000-40.200
Lucro na operação425.000459.800

Conclusão

Uma holding patrimonial é uma empresa criada com o objetivo de facilitar a gestão dos bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Ela pode ser uma ótima estratégia para pessoas ou famílias que possuem diversos bens, principalmente imóveis.

Porém, antes de decidir por uma holding patrimonial, é preciso entender o objetivo de cada imóvel e verificar qual a melhor opção para cada caso.

Dessa forma, a ajuda de um planejador financeiro pessoal é fundamental para saber se é melhor manter na pessoa física, vender, ou integralizar cada imóvel na holding patrimonial.

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Comentário(s): 385

       
  1. Olá, boa tarde, Se uma empresa cuja a atividade é adm. de bens próprios, e a empresa venda o imóvel, se não tiver no estoque no ativo circulante ela pagaria 34% de ganho de capital ?

    1. Valeria, bom dia!

      Se o imóvel estiver classificado como Imobilizado ou em outra conta do Balanço Patrimonial,
      pode haver sim a cobrança dos impostos relacionados à administradora (podendo chegar aos 34%).

      Abraços!

  2. Olá, boa noite. Excelente texto, muito informativo! Tenho uma dúvida um tanto específica, se vocês puderem ajudar será ótimo. Gostaria de saber se uma pessoa que possui um único imóvel em seu nome e também é sócio de uma holding patrimonial (que por sua vez também tem um imóvel em seu nome), na venda do imóvel em nome dessa pessoa física haverá a incidência de IR sobre o ganho de capital? Ou ela terá direito a isenção de IR por ser seu único imóvel (considerando uma venda por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00)? Obrigada.

    1. Jessica, bom dia!
      Entendemos que sim, pois o outro imóvel pertence a pessoa jurídica. Importante frisar que além de ser único imóvel e o valor de alienação ser até R$440 mil, não poderá ter sido realizado nenhuma outra alienação imobiliária nos últimos cinco anos. O ideal é consultar um contador para tirar todas as dúvidas.
      Até mais!

  3. Na pessoa física, após 20 anos do bem imovel no seu nome, não paga mais impostos quando vender, na holding, é igual ?

    1. Marco, bom dia
      Desconhecemos essa informação. No entanto, existe a previsão de não incidência de ITBI na integralização em PJ, desde que essa não tenha como principal atividade econômica a relação com bens imóveis.
      Sugerimos consultar um contador para tirar as dúvidas.
      Até mais!

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