Administradora de bens próprios (holding patrimonial)

Constituir uma empresa para administrar bens próprios (popularmente conhecida como “holding patrimonial”) pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório.

Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar economia tributária considerável.

A administradora de bens é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel, ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.

Na prática constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da Pessoa Física para a Pessoa Jurídica (empresa administradora de bens), formando assim o capital inicial da empresa.

Custos iniciais:

• Contador ou advogado e cartório para constituir a empresa: custos de contador ou advogado a ser negociado com o profissional (vamos utilizar R$ 1.000,00 nas simulações, como exemplo) e custo de cartório e junta comercial de aproximadamente R$ 500,00. Total nos nossos exemplos deste guia = R$ 1.500,00;
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal que gira em torno de 2 a 3% do valor atribuído ao imóvel na operação, não podendo ser menor do que avaliação do bem na prefeitura (a avaliação da prefeitura que deve ser considerada é o valor venal de referência). Nos exemplos vamos utilizar o ITBI de São Paulo, que é de 3%;
• Custos de cartório de registo para transferência dos imóveis varia de acordo com o valor da operação e o preço é reajustado anualmente. Para nossos exemplos, vamos considerar R$ 1.000,00.

Custos mensais:

• Contabilidade: variável, gira em torno de 1 salário mínimo. Vamos considerar R$ 1.000,00 no nosso exemplo;
• Outros custos envolvendo a documentação legal da empresa: variável, mas pode-se considerar R$ 300,00 mensais como uma premissa realista
• Manutenção da conta corrente Pessoa Jurídica: varia de acordo com a instituição, mas atualmente há opções de contas isentas para PJ.

Principais benefícios:

• Melhorar as regras de sucessão: com assessoria jurídica, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à administradora de bens, por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios;
• Flexibilizar antecipação de herança: é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
• Evitar o bloqueio dos imóveis: no caso de morte do titular, o que será inventariado serão as cotas da empresa e não mais os imóveis. Ou seja, as cotas ficam bloqueadas até o final do processo de partilha e inventário, mas a empresa pode continuar operando normalmente (comprando e vendendo imóveis, recebendo aluguel e distribuindo lucros e assim por diante). Ou seja, há proteção dos bens;
• Economizar ITCMD: o imposto de transmissão causa-mortis e doação incidirá sobre o valor das cotas. Isso quer dizer que, caso os imóveis se valorizem, mas as cotas da empresa permaneçam no mesmo valor da época da integralização dos bens, haverá uma economia de imposto a pagar na sucessão;
• Economizar imposto sobre aluguel:
  • Imposto na pessoa física: quando os imóveis são propriedade de uma pessoa física, o imposto pago segue a tabela progressiva da Receita Federal. Podemos considerar 27,5% sobre o valor bruto do aluguel, descontado dos custos com a imobiliária (e outros custos necessários para que o imóvel permaneça locado);
  • Imposto pessoa jurídica: o imposto pago via administradora de bens é de aproximadamente 12% sobre o valor bruto dos aluguéis. Isso acontece na seguinte condição: empresa administradora de bens em que os imóveis são lançados como “estoque” no balanço, o objeto social possui a descrição “administração, compra, venda e locação de imóveis próprios” e a empresa opta pelo regime do “Lucro Presumido”.

Um cuidado importantíssimo:

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específico na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.

Além disso, antes de pensar em administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

Por isso, é fundamental contar com ajuda de um planejador financeiro para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.

Vamos a um exemplo prático para entender os impactos sucessórios e tributários de uma administradora de bens.

O caso:

Pedro e Elisa são casados em comunhão parcial de bens e possuem 8 imóveis que geram renda de aluguel, sendo que:

• Todos foram adquiridos após o casamento (ou seja, são bens comuns e pertencem 50% para cada);
• O valor mercado total dos imóveis é de R$ 6 milhões, sendo:
  • 7 imóveis = R$ 5 milhões, todos alugados. Renda de aluguel destes 7 imóveis é de R$ 40 mil por mês. O planejador financeiro fez as análises e concluiu que a renda de aluguel gerada por todos os imóveis é vantajosa financeiramente e está adequada aos objetivos do casal. Pedro e Elisa decidiram mantê-los.
  • 1 imóvel = R$ 1 milhão, vago. Foi adquirido em 2005 por R$ 500 mil. O planejador financeiro fez as análises e chegou à conclusão de que vender, pagar os impostos e custos da venda e investir o valor líquido recebido é financeiramente mais vantajoso do que manter o imóvel e alugá-lo. Pedro e Elisa decidiram vendê-lo;
• Atualmente os bens estão registrados na Pessoa Física (tributação de 27,5%) e o custo com imobiliária é de 10% sobre o aluguel bruto;

Dúvidas de Pedro e Elisa respondidas pelo planejador financeiro e ao advogado:

Dúvida 1: é possível pagar menos imposto de renda sobre o aluguel destes imóveis? Como? Qual seria a economia? Sei que há custos para abrir uma administradora de bens, se for um bom negócio, em quanto tempo esse custo “se paga”?

Imóveis
7 imóveis alugados	5.000.000
1 imóvel à venda	1.000.000
Valor total	6.000.000

Cálculo da renda líquida na situação atual

Situação atual
Renda bruta de aluguel	40.000
(-) Taxa imobiliária	-4.000
(=) Resultado bruto	36.000
(-) Impostos (27,5% do resultado bruto)	-9.900
(=) Renda mensal líquida	26.100

Cálculo do custo da administradora de bens e da renda líquida nesta situação. Consideramos o ITBI atual da cidade de São Paulo, que é de 3%.

Situação com administradora de bens
Custo com abertura da empresa e integralização
Custos com contador e taxas	2.000
(+) Cartório (R$ 1 mil por imóvel)	7.000
(+) ITBI (3% sobre R$ 5 milhões)	150.000
(=) Custo total	159.000
Cálculo da renda líquida nesta situação
Renda bruta de aluguel	40.000
(-) Taxa imobiliária (10%)	-4.000
(-) Contador e outros custos	-1.300
(-) Impostos (12% da renda bruta)	7.000
(=) Renda mensal líquida	29.900

Conclusão: economia tributária mensal e payback simples (em quanto tempo o investimento inicial para abertura da administradora de bens “se paga”).

Comparativo – Atual VS Administradora de bens
Renda líquida – atual	26.100
Renda líquida – com administradora	29.900
Ganho mensal com administradora	3.800
Custo para abertura da administradora	159.000
(/) ganho mensal com administradora	3.800
(=) Payback simples* (meses)	42

*em quantos meses a mudança “se paga”

Venda na Pessoa Física
Valor da aquisição em 2005	500.000
Valor bruto da venda	1.000.000
(-) Corretagem imobiliária (6%)*	-60.000
(-) Imposto sobre ganho de capital**	-34.700
(=) Valor líquido final da venda	905.300

*Corretagem normalmente praticada no mercado imobiliário
**Calculado pelo programa de IRGC da receita federal

Cálculo do valor líquido de venda pela administradora de bens (Pessoa Jurídica)

Venda pela administradora de bens (PJ)
Valor bruto da venda	1.000.000
(-) Custos para integralizar imóvel na PJ*	-31.000
(-) Corretagem imobiliária (6%)	-60.000
(-) Imposto da venda (7%** sobre o bruto)	-70.000
(=) Valor líquido final da venda	839.000

*3% de ITBI + R$ 1 mil de cartório
**Percentual aproximado

Conclusão: é financeiramente mais vantajoso vender diretamente pela pessoa física. A economia com esta recomendação é de mais de R$ 66 mil.

Veja como é importante ter acompanhamento de um planejador financeiro para analisar as particularidades de cada caso e recomendar qual melhor opção do ponto de vista financeiro. Caso Pedro e Elisa tivessem decidido integralizar este imóvel na administradora de bens juntamente com os demais que estão alugados, eles teriam um prejuízo de mais de R$ 66 mil, além do tempo investido no processo de integralização.

Dúvida 3: Tivemos muita dor de cabeça quando nossos pais faleceram, eles tinham muitos imóveis, recebemos uma boa herança, mas com ela veio muita dor de cabeça e brigas entre os herdeiros. Temos 2 filhos e não queremos que isso aconteça com eles. O que poderíamos fazer?

Duas formas de otimizar a sucessão, que inclusive podem ser complementares, são; (i) a elaboração de testamento em que pode-se deixar registrado que imóvel (ou parte ideal) cada um dos herdeiros receberá (ii) a constituição de empresa com a integralização dos imóveis para que, conforme dito acima, sejam partilhadas as cotas ao invés dos imóveis, evitando, desta forma, barreiras na administração destes imóveis.

Na hipótese de se constituir uma empresa, as regras de administração podem estar estipuladas no contrato social ou em acordo de quotistas, garantindo, assim, que não haja discussão entre herdeiros de como gerir o patrimônio. Pode por exemplo, ser determinada a regulação do direito de preferência, a proibição de oneração de cotas ou a admissão de herdeiros apenas se aprovado por 100% dos outros sócios, dentre outros.

Questões financeiras

Suponha que os imóveis de Pedro e Elisa se valorizem e, depois de muitos anos, estejam valendo R$ 8 milhões. Porém, as cotas da empresa ainda estejam no mesmo valor da época da constituição da administradora de bens (R$ 5 milhões).

• Caso eles tivessem mantido os imóveis na Pessoa Física, o valor do ITCMD a pagar (considerando estado de São Paulo) no caso de falecimento / inventário, seria de R$ 320 mil (=4% x R$ 8 milhões em imóveis).
• Ao optar pela administradora de bens, o que vai para inventário são as cotas da empresa e o ITCMD a pagar seria de R$ 200 mil (=4% x R$ 5 milhões em cotas)

Perceba que os herdeiros teriam uma economia de R$ 120 mil com impostos no inventário.

Dúvida 4: temos R$ 4 milhões em investimentos financeiros, que pretendemos manter aplicados e vamos comprar participação em 3 startups por R$ 100 mil cada que esperamos vender por R$ 1 milhão cada daqui a 5 anos. Devemos colocar os investimentos e a participação nas startups também na administradora de bens?

Decididamente não!

Vamos começar pelos investimentos financeiros. Os impostos a pagar neste caso são mais altos na pessoa jurídica do que na pessoa física:

• Na administradora de bens (PJ): 24% a 34% sobre o rendimento. Como Pedro e Elisa já possuem rendimentos com aluguel na administradora de bens, podemos considerar o percentual de 34%.
• Na pessoa física: 15% sobre o rendimento, considerando que o investimento permaneça aplicado por mais de 2 anos em fundos com tributação que seguem a tabela regressiva (de 22,5% a 15%) ou seja em renda variável (tributação e 15%). Há também alguns produtos financeiros que são isentos de imposto de renda se pertencerem à pessoa física.

Para um investimento de R$ 4 milhões, que estejam rendendo 7% ao ano, por exemplo, a diferença com impostos seria:

Comparação de imposto pago
Valor aplicado	4.000.000
(x) Rendimento (%)	7%
(=) Rendimento (R$)	280.000
Imposto na adm de bens (PJ) = 34%	95.200
Imposto na pessoa física = 15%	42.000
Diferença anual de imposto pago	53.200

Agora sobre a participação em startups. Os impostos a pagar também são maiores caso a participação seja comprada na pessoa jurídica:

• Na administradora de bens (PJ): o faturamento com a venda de participação é considerado “lucro não operacional” e sofre tributação de 24% a 34%. Como Pedro e Elisa já possuem rendimentos com aluguel na administradora de bens, podemos considerar o percentual de 34%
• Na pessoa física: 15% sobre o ganho de capital

No caso de Pedro e Elisa a diferença seria:

Comparação de imposto pago
Valor da compra	300.000
Valor da venda	3.000.000
Ganho de capital	2.700.000
Imposto na adm de bens (PJ) = 34% da venda	1.020.000
Imposto na pessoa física = 15% do ganho	405.000
Diferença de imposto pago na venda	615.000

Vale aqui ressaltar novamente a importância de contratar um planejador financeiro acompanhar a elaboração das estratégias. Caso Pedro e Elisa tivessem decidido fazer investimentos e compra das participações nas startups pela administradora de bens, teriam um prejuízo de:

• Mais de mais de R$ 50 mil por ano nos investimentos;
• Mais de R$ 600 mil na venda da participação nas startups.