Constituir uma empresa para administrar bens próprios (popularmente conhecida como “holding patrimonial”) pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório.
Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar economia tributária considerável.
A administradora de bens é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel, ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.
Na prática constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da Pessoa Física para a Pessoa Jurídica (empresa administradora de bens), formando assim o capital inicial da empresa.
Um cuidado importantíssimo:
Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específico na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.
Além disso, antes de pensar em administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.
Por isso, é fundamental contar com ajuda de um planejador financeiro para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.
Vamos a um exemplo prático para entender os impactos sucessórios e tributários de uma administradora de bens.
O caso:
Pedro e Elisa são casados em comunhão parcial de bens e possuem 8 imóveis que geram renda de aluguel, sendo que:
Dúvidas de Pedro e Elisa respondidas pelo planejador financeiro e ao advogado:
Dúvida 1: é possível pagar menos imposto de renda sobre o aluguel destes imóveis? Como? Qual seria a economia? Sei que há custos para abrir uma administradora de bens, se for um bom negócio, em quanto tempo esse custo “se paga”?
Imóveis | |
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7 imóveis alugados | 5.000.000 |
1 imóvel à venda | 1.000.000 |
Valor total | 6.000.000 |
Cálculo da renda líquida na situação atual
Situação atual | |
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Renda bruta de aluguel | 40.000 |
(-) Taxa imobiliária | -4.000 |
(=) Resultado bruto | 36.000 |
(-) Impostos (27,5% do resultado bruto) | -9.900 |
(=) Renda mensal líquida | 26.100 |
Cálculo do custo da administradora de bens e da renda líquida nesta situação. Consideramos o ITBI atual da cidade de São Paulo, que é de 3%.
Situação com administradora de bens | |
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Custo com abertura da empresa e integralização | |
Custos com contador e taxas | 2.000 |
(+) Cartório (R$ 1 mil por imóvel) | 7.000 |
(+) ITBI (3% sobre R$ 5 milhões) | 150.000 |
(=) Custo total | 159.000 |
Cálculo da renda líquida nesta situação | |
Renda bruta de aluguel | 40.000 |
(-) Taxa imobiliária (10%) | -4.000 |
(-) Contador e outros custos | -1.300 |
(-) Impostos (12% da renda bruta) | 7.000 |
(=) Renda mensal líquida | 29.900 |
Conclusão: economia tributária mensal e payback simples (em quanto tempo o investimento inicial para abertura da administradora de bens “se paga”).
Comparativo – Atual VS Administradora de bens | |
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Renda líquida – atual | 26.100 |
Renda líquida – com administradora | 29.900 |
Ganho mensal com administradora | 3.800 |
Custo para abertura da administradora | 159.000 |
(/) ganho mensal com administradora | 3.800 |
(=) Payback simples* (meses) | 42 |
*em quantos meses a mudança “se paga”
Venda na Pessoa Física | |
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Valor da aquisição em 2005 | 500.000 |
Valor bruto da venda | 1.000.000 |
(-) Corretagem imobiliária (6%)* | -60.000 |
(-) Imposto sobre ganho de capital** | -34.700 |
(=) Valor líquido final da venda | 905.300 |
*Corretagem normalmente praticada no mercado imobiliário
**Calculado pelo programa de IRGC da receita federal
Cálculo do valor líquido de venda pela administradora de bens (Pessoa Jurídica)
Venda pela administradora de bens (PJ) | |
---|---|
Valor bruto da venda | 1.000.000 |
(-) Custos para integralizar imóvel na PJ* | -31.000 |
(-) Corretagem imobiliária (6%) | -60.000 |
(-) Imposto da venda (7%** sobre o bruto) | -70.000 |
(=) Valor líquido final da venda | 839.000 |
*3% de ITBI + R$ 1 mil de cartório
**Percentual aproximado
Conclusão: é financeiramente mais vantajoso vender diretamente pela pessoa física. A economia com esta recomendação é de mais de R$ 66 mil.
Veja como é importante ter acompanhamento de um planejador financeiro para analisar as particularidades de cada caso e recomendar qual melhor opção do ponto de vista financeiro. Caso Pedro e Elisa tivessem decidido integralizar este imóvel na administradora de bens juntamente com os demais que estão alugados, eles teriam um prejuízo de mais de R$ 66 mil, além do tempo investido no processo de integralização.
Dúvida 3: Tivemos muita dor de cabeça quando nossos pais faleceram, eles tinham muitos imóveis, recebemos uma boa herança, mas com ela veio muita dor de cabeça e brigas entre os herdeiros. Temos 2 filhos e não queremos que isso aconteça com eles. O que poderíamos fazer?
Duas formas de otimizar a sucessão, que inclusive podem ser complementares, são; (i) a elaboração de testamento em que pode-se deixar registrado que imóvel (ou parte ideal) cada um dos herdeiros receberá (ii) a constituição de empresa com a integralização dos imóveis para que, conforme dito acima, sejam partilhadas as cotas ao invés dos imóveis, evitando, desta forma, barreiras na administração destes imóveis.
Na hipótese de se constituir uma empresa, as regras de administração podem estar estipuladas no contrato social ou em acordo de quotistas, garantindo, assim, que não haja discussão entre herdeiros de como gerir o patrimônio. Pode por exemplo, ser determinada a regulação do direito de preferência, a proibição de oneração de cotas ou a admissão de herdeiros apenas se aprovado por 100% dos outros sócios, dentre outros.
Questões financeiras
Suponha que os imóveis de Pedro e Elisa se valorizem e, depois de muitos anos, estejam valendo R$ 8 milhões. Porém, as cotas da empresa ainda estejam no mesmo valor da época da constituição da administradora de bens (R$ 5 milhões).
Perceba que os herdeiros teriam uma economia de R$ 120 mil com impostos no inventário.
Dúvida 4: temos R$ 4 milhões em investimentos financeiros, que pretendemos manter aplicados e vamos comprar participação em 3 startups por R$ 100 mil cada que esperamos vender por R$ 1 milhão cada daqui a 5 anos. Devemos colocar os investimentos e a participação nas startups também na administradora de bens?
Decididamente não!
Vamos começar pelos investimentos financeiros. Os impostos a pagar neste caso são mais altos na pessoa jurídica do que na pessoa física:
Para um investimento de R$ 4 milhões, que estejam rendendo 7% ao ano, por exemplo, a diferença com impostos seria:
Comparação de imposto pago | |
---|---|
Valor aplicado | 4.000.000 |
(x) Rendimento (%) | 7% |
(=) Rendimento (R$) | 280.000 |
Imposto na adm de bens (PJ) = 34% | 95.200 |
Imposto na pessoa física = 15% | 42.000 |
Diferença anual de imposto pago | 53.200 |
Agora sobre a participação em startups. Os impostos a pagar também são maiores caso a participação seja comprada na pessoa jurídica:
No caso de Pedro e Elisa a diferença seria:
Comparação de imposto pago | |
---|---|
Valor da compra | 300.000 |
Valor da venda | 3.000.000 |
Ganho de capital | 2.700.000 |
Imposto na adm de bens (PJ) = 34% da venda | 1.020.000 |
Imposto na pessoa física = 15% do ganho | 405.000 |
Diferença de imposto pago na venda | 615.000 |
Vale aqui ressaltar novamente a importância de contratar um planejador financeiro acompanhar a elaboração das estratégias. Caso Pedro e Elisa tivessem decidido fazer investimentos e compra das participações nas startups pela administradora de bens, teriam um prejuízo de:
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Matéria muito esclarecedora. Parabéns!
Ezequiel, boa tarde!
Que bom! Ficamos felizes de o artigo ter sido útil!
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Desejamos sucesso!
MUITO BOM , OS ESCLARECIMENTOS
Gerson, bom dia!
Que bom que gostou do conteúdo! Um dos nossos princípios é compartilhar conhecimento de forma “entendível” e acessível.
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Sucesso!
Excelente matéria, esclarecedora e formadora de opiniões.
Edair, boa tarde!
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Ola! Fiquei com uma dúvida.. no caso não haveria imunidade do ITBI na integralizacao de capital social? Aplicaria-se o artigo 156, paragrafo 2, inciso I, da constituicao federal.. seria mais vantajoso vender pela PJ no caso da dúvida 1 nesta hipótese.. obrigada
Barbara, boa tarde!
Temos uma área tributária que pode lhe ajudar com todas essas dúvidas. O ITBI não é cobrado a depender do objetivo social da administradora de bens. Sugiro entrar em contato com um de nossos especialistas para avaliar isoladamente seu caso e ver quais imóveis são recomendados integralizar. Caso tenha interesse, agente um horário gratuito pelo link: https://www.parmais.com.br/agendamento/
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