Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

  • 17/03/2020
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Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Constituir uma empresa para administrar bens próprios pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório. Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar uma economia tributária considerável.

Quais imóveis devo integralizar?

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física, caso resolva vender.

Além disso, antes de pensar em uma administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

A ajuda de um planejador financeiro é fundamental para avaliar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, verificar a melhor opção – manter na pessoa física, vender, ou integralizar em uma administradora de bens.

Tributação

Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o Imposto de Renda (IRPF) incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Se o imóvel estiver integralizado na holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33%, no regime de lucro presumido – considerando-se o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra e venda, a análise da opção por uma holding exige um estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de aproximadamente 7,0% sobre o valor total da venda.

Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o ganho de capital — diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda — além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.

Veja o exemplo:

Em casos como o citado acima, geralmente é avaliado junto ao cliente qual o intuito com cada um dos imóveis que ele possui. Veja:

Um cliente tem 10 imóveis sendo:

  • 2 que pretende vender
  • 5 que mantém renda de aluguel e não pretende se desfazer
  • 3 de uso próprio

Sobre os 2 primeiros, nós realizamos uma análise de quanto de imposto o cliente pagaria pela PF no caso de venda e quanto pagaria na PJ para ver se é vantajoso ou não integralizar.

Na maioria dos casos, a recomendação é manter o imóvel na PF e vender por lá, pois o imposto a pagar tende a ser menor, considerando que muitos imóveis foram adquiridos há muito tempo e com isso, o imposto do ganho de capital é reduzido.

A análise dos cinco imóveis que estão alugados considerou que faz sentido eles estarem na administradora de bens, pois o aluguel gera renda e o cliente não tem a intenção de vendê-los.

Quanto aos três imóveis de uso próprio, eles poderão ser integralizados na administradora de bens, uma vez que o cliente não tem a intenção de se desfazer deles e a integralização deles facilitará também no processo de sucessão para seus filhos, mesmo que as cotas ainda não estejam doadas para eles.

Caso o cliente mude de ideia e queira vender um dos imóveis para adquirir um maior, é necessário fazer a conta de ganho de capital, para avaliar se é mais vantajoso vender na PF ou na PJ.

Outros bens

Pensando na proteção patrimonial, outros bens também podem ser integralizados numa holding, como automóveis, joias, obras de arte, embarcações, ações, valores em dinheiro, propriedade intelectual, direitos contratuais, entre outros. Neste caso, é importante buscar o auxílio de um profissional especialista na área para definir os ativos que valem a pena ser integralizados e também para definir as cláusulas do contrato social da empresa.

Conclusão

Antes de constituir uma administradora de bens, é necessário avaliar se será vantajoso, pois o custo de abertura e manutenção da empresa costuma ser elevado. Por isso, é importante avaliar cada caso individualmente, levando em conta a tributação, os objetivos do proprietário e se a rentabilidade está de acordo com o mercado.

Geralmente vale a pena integralizar imóveis que possuem renda de aluguel acima de R$10 mil, considerando os custos que existirão, como ITBI, cartório e posteriormente contabilidade. A administradora de bens também é válida no caso de proteção de patrimônio, pois é possível já doar as cotas em vida e é também uma importante ferramenta de sucessão, diminuindo os custos com advogados e ITCMD.

Por isso, conte com o apoio da ParMais para avaliar e verificar se uma holding patrimonial é a melhor opção para o seu caso e elaborar um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.

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Comentário(s): 50

       
  1. É possível integrar a uma holding familiar,cdb’s, lci , cotas de fundos imobiliários , títulos tesouro direto ?
    Ex: todos adquiridos como pessoa física.

    1. Lucas, boa tarde!
      Qualquer empresa legalmente constituída, tal como a holding, pode realizar investimentos em ativos financeiros. Entretanto, isso não significa que seja uma alternativa financeiramente viável. Portanto, note que há uma diferença entre poder e ser a melhor escolha do ponto de vista financeiro.
      Investindo pela holding você perderá algumas vantagens tributárias existentes para investidores Pessoa Física, o que tornaria mais custoso o investimento. Outro ponto a se observar é que uma holding não tem como atividade fim/atividade econômica a de investimentos em ativos financeiros, logo a tributação será de um lucro não operacional e que pode chegar a uma alíquota de até 34% e a compensação de prejuízos não seria possível.
      Sucesso!

  2. Quero transferir um imóvel de uma Empresa Unipessoal para a Holding, A Holding não tem caixa, por doação seria a saída? Há outra forma de integralizar?

    1. Adriana, boa tarde!
      É possível a integralização através de doação da Unipessoal para a Holding. Sugerimos procurar um contador
      para auxiliar no processo de adequação tributária na transição.
      Sucesso!

  3. Boa tarde,
    Tenho imóvel adquirido por contrato de compra e venda simples e sem a procuração dos vendedores que moram fora do Brasil e nem sei se estão vivos, sei que o imovel possui matricula, dessa forma eu consigo integralizar na holding? e assim sendo, efetivaria a averbação na matricula

    1. Nelson, boa tarde!
      Primeiramente, será preciso regularizar a documentação do imóvel, pois o contrato de compra e venda poderá ser questionado futuramente. Assim sendo, não é
      possível a integralização do imóvel na holding de imediato. Sugerimos que busque o auxílio de advogado especialista para realizar a regularização da posse do imóvel e posteriormente a integralização.
      Sucesso!

  4. Bom dia,
    Constituindo uma patrimonial e listando os imóveis a serem incorporados, posso já receber aluguéis pela patrimonial antes da transmissão dos imóveis para a patrimonial?

    1. Luciano, boa tarde!
      Você pode receber aluguéis na patrimonial apenas após a integralização. Caso contrário, deverá receber os aluguéis
      na pessoa de direito.
      Até mais!

  5. Bom dia, faço a contabilidade de uma holding, onde colocamos os imoveis tudo em estoque, com recebimento de alugueis na base de calculo para os imposto de IR e CS de 32%, houve a venda de um imovel e o cliente tem a intenção de retornar dois imoveis para a pessoa fisica, podemos fazer a redução do capital desses imoveis?.

    1. Maria, bom dia!
      Essa é uma questão complexa e o ideal é que você busque auxílio de um advogado especialista para realizar os processos da melhor forma e evitar problemas futuros.
      Para te auxiliar, recomendamos que leia o artigo 36 do CTN (Código Tributário Nacional), que cita a não incidência de ITBI em casos de integralização de capital social.
      Perceba que o parágrafo único deixa claro a não incidência do imposto em casos de desincorporação e redução de capital. Portanto, existe a possibilidade de redução de capital social. Outro documento que também pode te ajudar é o CPC 41.
      Até mais!

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