Comprar imóvel na planta: será que é um bom negócio?

Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros. Ver o material publicitário do empreendimento dá asas à imaginação e às possibilidades que vem com uma casa nova. Esse sonho, no entanto, pode se tornar pesadelo e acabar não valendo à pena. Nesse artigo vamos tentar ajudar falando sobre os cuidados que se deve tomar ao comprar um imóvel na planta.

Procedência do imóvel

Uma das maiores dores de cabeça que se pode ter com um imóvel é o atraso da obra. Verificar a procedência de quem vai realizar o empreendimento é algo muito importante e construtoras de confiança têm mais a perder caso algo dê errado. Não são poucos os casos de construtoras que faliram por má-administração dos seus recursos, deixando os seus clientes na mão.

Atrasos de até 180 dias na obra geralmente estão previstos em contrato, mas ainda assim devem ser justificados. No caso de atraso superior a esse prazo o consumidor pode pedir o seu dinheiro de volta, assim como indenização por danos morais e materiais junto à Justiça. Essa, no entanto é uma medida drástica que pode ser bastante demorada, portanto verificar a procedência pode evitar bastante dor de cabeça.

Taxas indevidas

Existem uma série de taxas que são cobradas na hora de comprar um imóvel na planta, mas é importante ficar atento às taxas que são devidas pelo consumidor e as que não são. A cobrança dessas taxas indevidas geralmente é bem alta, pois são relacionadas ao valor do imóvel, então vamos verificar quais delas podemos evitar pagar.

1 – Taxa de corretagem: a taxa de corretagem serve para pagar o profissional que efetuou a venda. Na maioria dos casos esse é um profissional contratado pelas construtoras, então seriam elas que deveriam pagá-lo, não o comprador.

2 – Sati – Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária: essa taxa serve para pagar o serviço de advogados que vão assessorar a compra do imóvel e analisar o contrato e geralmente é no valor de 0,8% do imóvel. No entanto não é um serviço obrigatório nem isento e o comprador não deveria ser responsável por pagar para que um advogado da empresa analise o contrato da própria empresa.

3 – Taxa de interveniência: essa é uma taxa que é cobrada caso o comprador opte por financiar o imóvel com um banco diferente do que financiou a obra. Ela, no entanto, fere a liberdade de escolha do consumidor, sendo assim indevida.

4 – Taxa de anuência ou cessão de direitos: caso o consumidor queira vender o imóvel ainda na planta ele precisa de prévia autorização da construtora, o que às vezes é cobrado. Essa taxa é indevida pois também contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar a construtora sem que ela tenha prestado um serviço.

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Cuidado com o INCC

No contrato da maioria dos imóveis comprados na planta existem cláusulas de reajuste pelo INCC – Índice Nacional de Custo da Construção Civil. Esse índice de inflação reajusta o valor do imóvel enquanto ele está na planta e ainda não pode ser financiado diretamente pelo banco. Isso faz com que o valor devido pelo imóvel aumente constantemente, muitas vezes acima da inflação oficial.

Para efeito de comparação nos últimos doze meses, o INPC, índice que costuma reajustar os salários, acumulou 1,81% enquanto o INCC foi de 3,61%, praticamente o dobro! Caso as parcelas nesse período sejam pequenas demais, você pode acabar devendo mais na entrega da chave do que no começo da obra.

Fora isso, quando o financiamento do banco iniciar, você pode acabar tendo que pagar um valor maior do que você estava preparado. Portanto, acompanhe as correções no informativo que a construtora lhe envia para prestar contas.

Rendimento e valorização do imóvel

Existe o mito de que imóveis só valorizam e que o investimento imobiliário é algo com retorno garantido. Apesar de esse ter sido o caso com vários imóveis no passado, isso já não é verdade absoluta atualmente.

Os imóveis não têm um benchmark, dessa forma pode ser difícil comparar a rentabilidade do seu imóvel em comparação a uma média de mercado. Ainda que os imóveis se valorizem com o tempo, essa valorização pode ser menor que o seu custo de oportunidade, que seria juntar esse dinheiro e deixar ele rendendo.

Para demonstrar essa questão vamos usar um exemplo. Digamos que em janeiro de 2008 você comprou um imóvel que na planta custava R$300 mil. Você deu uma entrada de R$50 mil e continuou pagando parcelas fixas de aproximadamente R$2 mil ao mês. No primeiro ano, que é o da construção, o imóvel é reajustado pelo INCC e depois o banco cobra 9% ao ano no financiamento, que tem um prazo de 320 meses.

O aluguel que você economiza é no valor de R$1 mil reajustado anualmente pelo IGPM. Depois de 10 anos você consegue vender o seu imóvel pelo dobro do preço, ou seja, R$600 mil. Parece um ótimo negócio, certo? Veja, no entanto, a comparação do que teria acontecido se você simplesmente tivesse aplicado o valor da entrada e das parcelas mês a mês em um ativo que rendesse 100% do CDI.

Veja que apesar do apartamento ter dobrado de preço o saldo devedor ao final de 10 anos ainda era alto e, a rentabilidade final obtida com a venda do apartamento foi de R$254.998,25. Com uma aplicação que rendesse 100% do CDI você teria pouco menos do dobro que você aplicou a 10 anos atrás, no entanto não haveria dívidas e o rendimento nesse prazo seria de R$268.321,58.

Lembrando que nesse cálculo não foram consideradas eventuais reformas e reparos no imóvel durante esses 10 anos, nem o rateio de reformas do condomínio.

Isso acontece porque muitas vezes desconsideramos o impacto que o tempo (no nosso exemplo, 10 anos) gera na rentabilidade de uma aplicação financeira. Além disso, os juros pagos no apartamento também prejudicam a rentabilidade. O resultado é que, no exemplo acima, o apartamento teria que ter mais do que dobrado de preço no período para valer a pena, o que é algo que acontece com pouquíssimos imóveis atualmente.

Conclusão

A compra de um imóvel na planta pode sim ser um bom negócio, mas você deve ficar atento com as várias armadilhas no caminho. Verificar a procedência do imóvel, as taxas cobradas e o reajuste pelo INCC são essenciais na hora de avaliar a compra do imóvel na planta. Nem sempre o risco de comprar o imóvel compensa o custo de oportunidade de deixar seu dinheiro investido. Comprar um imóvel na planta sem fazer os cálculos e analisar com calma, pode sim ser um mal negócio e levar a prejuízos financeiros e muita dor de cabeça.