Financiamento de Imóvel e a Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal – CEF, responsável por aproximadamente 70% do crédito imobiliário no país, anunciou duas medidas com forte impacto no mercado de imóveis usados, foco do objeto de compra da classe média.

• A primeira medida, anunciada na primeira quinzena de Abril, foi a elevação da taxa de juros, para clientes com relacionamento, de 8,75% para 9,30% ao ano.

•  A segunda medida, anunciada ao final de Abril, corresponde à redução do limite de financiamento de imóvel usado, que passou de 80% para 50% para imóveis de até R$ 750.000. Essa medida foi necessária pois os saques da poupança superaram os depósitos em R$ 23 bilhões no período entre janeiro e março, sendo que o Sistema Financeiro de Habitação utiliza os recursos da poupança para financiar os imóveis.

Em 2014, 73% do financiamento imobiliário da CEF tinha como objeto os imóveis usados, contra 27% dos imóveis novos, sendo que o banco classifica como imóvel usado aquele que possui mais de 6 meses de averbação junto ao cartório de registro.

Diante deste novo cenário, qual o potencial impacto dessas medidas no mercado de imóveis?

1. Redução da liquidez do mercado imobiliário, pois quanto menor o acesso ao crédito, menor a possibilidade de venda do imóvel usado;
2. Limitação na negociação para compra de imóveis novos, pois as construtoras devem reduzir a parcela de negócios pegando o imóvel usado como parte do pagamento;
3. Possível aumento na demanda por imóveis novos, que podem ser até 80% financiados;
4. Limitação da estratégia de investidores que compram apartamento na planta e vendem quando ficam pronto, visto o risco de não vender em tempo hábil após sua conclusão;
5. Aumento da participação de outros bancos no financiamento imobiliário, pois esses limites atingem apenas financiamentos pela CEF. Para uma mesma simulação, o Custo Efetivo Total de um financiamento na CEF é de 9,98%aa. No Banco do Brasil é de 11,12%, mas este financia até 80% do imóvel, enquanto a CEF até 50%;

O cenário para quem compra um imóvel, com o objetivo de moradia, não está dos melhores. Mas, pode ser bom para que pensa em imóvel como investimento. Parafraseando o barão de Rothschild, “a hora de comprar é quando o sangue corre pelas ruas”.

As severas restrições para quem compra um imóvel auxiliam quem tem recursos e não precisam acessar linhas de financiamento para compra. Com as medidas da CEF, o hall de compradores fica ainda mais limitado, dando poder para quem compra à vista.

Como o valor dos aluguéis se mantém estável, qualquer redução no preço para a compra de um imóvel, aumenta a rentabilidade sobre o investimento.

 Vale lembrar: essa estratégia envolve uma série de riscos, como vacância do imóvel, inadimplência, despesas com manutenção e etc. Hoje, com um cenário de juros altos, você consegue produtos financeiros com rentabilidade de 0,8% ao mês, em alguns casos isentos de imposto de renda.

por Thiago Paulo, 28/04/2015

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