Os riscos de concentrar recursos em imóveis

  • 07/01/2013
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Os riscos de concentrar recursos em imóveis

Leitor pergunta:

Concentro meu patrimônio em imóveis residenciais e comerciais. Tenho R$ 250 mil em aplicações financeiras como CDB DI e fundo de renda fixa, mais R$ 150 mil disponíveis para investir ou comprar um imóvel. Não sei bem como devo direcionar os investimentos e que caminhos seguir daqui para frente. Estou com vontade de comprar mais um imóvel. O que pode me auxiliar a tomar esta decisão?

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Jailon responde:

A primeira pergunta que você deve responder antes de decidir o que fazer com os recursos disponíveis é: eu tenho uma boa reserva de segurança?

Trata-se do valor necessário para cobrir por quatro a dez meses os gastos com a família. Esta conta deve ser feita com base nas expectativas de rendas e despesas futuras. Quanto maiores forem as incertezas sobre as receitas futuras, maior deve ser o volume da reserva de segurança. Os recursos destinados a esse objetivo devem ser aplicados em investimentos financeiros de baixíssimo risco, alto grau liquidez e retorno pelo menos igual ao da inflação.

Caso suas despesas mensais médias (incluindo aquelas extraordinárias, como reformas, viagens etc) não ultrapassarem R$ 25 mil, sua reserva de segurança está completa com os R$ 250 mil que possui aplicado em CDB DI e fundo de renda fixa. Caso contrário, é importante completar o valor necessário antes de comprometer os R$ 150 mil disponíveis.

O segundo ponto importante a avaliar é a concentração de sua carteira em imóveis residenciais e comerciais.

Em algumas regiões metropolitanas e na maioria das grandes capitais, os imóveis foram um ótimo investimento nos últimos anos. A alta nos preços foi influenciada pelo crescimento econômico de nosso país combinado à maior oferta de crédito e ao grande déficit habitacional.

Porém, segundo diversos especialistas do setor, a tendência é a de que os preços passem a subir menos nos próximos anos; há quem estime uma valorização média próxima da inflação.

Além disso, ter o patrimônio concentrado aumenta bastante o seu risco, pois deixa você vulnerável às mudanças de um mercado específico. Note que, se o ramo imobiliário vai mal, toda a sua carteira sai perdendo, pois não há outra modalidade de investimento para compensar esta perda.

Os imóveis têm uma característica que aumenta ainda mais o risco do seu portfólio: a baixa liquidez. Caso precise dos recursos para uma emergência, você terá basicamente duas alternativas:

– Levar muito tempo para desmontar sua posição (neste caso, precisará tomar empréstimos para cobrir a necessidade de caixa de curto prazo e pagar juros) ou

– Vender os imóveis a preços muito abaixo dos praticados no mercado.

Estas duas situações acabariam com a rentabilidade das suas aplicações.

Uma alternativa interessante para o seu caso seria uma mudança gradativa na composição de seu patrimônio, transformando parte dele em uma carteira de investimentos financeiros com estratégias diversas, que busquem ganho de capital no médio e longo prazos. Se você começar a fazer isto agora, não precisará vender nenhum imóvel às pressas, evitando perder a rentabilidade já conquistada.

Recomendo que você procure o auxílio de uma consultoria. Peça ao planejador financeiro uma análise sobre a composição do seu patrimônio e uma proposta de alocação de recursos alinhada com os seus planos de poupança. A recomendação deste profissional estará pautada no cenário econômico, nas suas necessidades atuais e futuras, em seus objetivos de curto médio e longo prazos e no seu plano de aposentadoria.

Leia a matéria na íntegra.

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Os riscos de concentrar recursos em imóveis por Jailon Giacomelli, CFP – 07.01.2013

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