Quais imóveis vale a pena integralizar na holding patrimonial?

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios.

Constituir uma empresa para administrar bens próprios pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório. Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar uma economia tributária considerável.

Quais imóveis devo integralizar?

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física, caso resolva vender.

Além disso, antes de pensar em uma administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

A ajuda de um planejador financeiro é fundamental para avaliar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, verificar a melhor opção – manter na pessoa física, vender, ou integralizar em uma administradora de bens.

Tributação

Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o Imposto de Renda (IRPF) incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Se o imóvel estiver integralizado na holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33%, no regime de lucro presumido – considerando-se o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra e venda, a análise da opção por uma holding exige um estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de aproximadamente 7,0% sobre o valor total da venda.

Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o ganho de capital — diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda — além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.

Veja o exemplo:

Em casos como o citado acima, geralmente é avaliado junto ao cliente qual o intuito com cada um dos imóveis que ele possui. Veja:

Um cliente tem 10 imóveis sendo:

• 2 que pretende vender
• 5 que mantém renda de aluguel e não pretende se desfazer
• 3 de uso próprio

Sobre os 2 primeiros, nós realizamos uma análise de quanto de imposto o cliente pagaria pela PF no caso de venda e quanto pagaria na PJ para ver se é vantajoso ou não integralizar.

Na maioria dos casos, a recomendação é manter o imóvel na PF e vender por lá, pois o imposto a pagar tende a ser menor, considerando que muitos imóveis foram adquiridos há muito tempo e com isso, o imposto do ganho de capital é reduzido.

A análise dos cinco imóveis que estão alugados considerou que faz sentido eles estarem na administradora de bens, pois o aluguel gera renda e o cliente não tem a intenção de vendê-los.

Quanto aos três imóveis de uso próprio, eles poderão ser integralizados na administradora de bens, uma vez que o cliente não tem a intenção de se desfazer deles e a integralização deles facilitará também no processo de sucessão para seus filhos, mesmo que as cotas ainda não estejam doadas para eles.

Caso o cliente mude de ideia e queira vender um dos imóveis para adquirir um maior, é necessário fazer a conta de ganho de capital, para avaliar se é mais vantajoso vender na PF ou na PJ.

Outros bens

Pensando na proteção patrimonial, outros bens também podem ser integralizados numa holding, como automóveis, joias, obras de arte, embarcações, ações, valores em dinheiro, propriedade intelectual, direitos contratuais, entre outros. Neste caso, é importante buscar o auxílio de um profissional especialista na área para definir os ativos que valem a pena ser integralizados e também para definir as cláusulas do contrato social da empresa.

Conclusão

Antes de constituir uma administradora de bens, é necessário avaliar se será vantajoso, pois o custo de abertura e manutenção da empresa costuma ser elevado. Por isso, é importante avaliar cada caso individualmente, levando em conta a tributação, os objetivos do proprietário e se a rentabilidade está de acordo com o mercado.

Geralmente vale a pena integralizar imóveis que possuem renda de aluguel acima de R$10 mil, considerando os custos que existirão, como ITBI, cartório e posteriormente contabilidade. A administradora de bens também é válida no caso de proteção de patrimônio, pois é possível já doar as cotas em vida e é também uma importante ferramenta de sucessão, diminuindo os custos com advogados e ITCMD.

Por isso, conte com o apoio da ParMais para avaliar e verificar se uma holding patrimonial é a melhor opção para o seu caso e elaborar um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.