Os fundos imobiliários têm atraído cada vez mais investidores pelas suas características e facilidades. Eles são uma opção de renda variável e são negociados na Bolsa de Valores com uma dinâmica diferente, pois costumam ser mais líquidos e versáteis que o investimento diretamente em imóveis.
No mercado financeiro, existe uma diversidade enorme de fundos de investimentos e cada um deles funciona de forma diferente, com características próprias de rendimentos e adequados para certos tipos de investidores.
Neste artigo você vai conhecer o que são fundos de investimento imobiliários e como eles funcionam.
Também vai receber dicas sobre as vantagens de aplicar dinheiro nesse produto financeiro e alguns dos cuidados que devem ser levados em consideração no momento das negociações.
O que são fundos imobiliários?
Fundo imobiliário é um fundo de investimento que investe principalmente em ativos imobiliários ou em ativos que tenham lastro em ativos imobiliários.
Eles funcionam como se fossem uma espécie de condomínio, onde o investidor compra cotas e se torna proprietário de uma fração do patrimônio do fundo.
Esse patrimônio do fundo é composto por empreendimentos de estrutura física – como imóveis comerciais, residenciais, educacionais ou corporativos – em construção ou em obras já finalizadas e entregues pelas construtoras.
O patrimônio também pode ser composto por recebíveis, os chamados títulos e valores imobiliários, como o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários e a LCI – Letra de Crédito Imobiliário.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Os títulos e valores imobiliários são aplicações de dinheiro no mercado imobiliário.
Eles são títulos de crédito que permitem ao investidor diversificar os investimentos, buscando novas formas de conquistar lucros.
Os dois tipos que mais atraem investimentos são os CRI e LCI. Veja detalhes de cada um:
CRI – Certificado de recebíveis imobiliários
É um investimento de renda fixa baseado em fluxos de pagamentos de aquisição ou de aluguéis de imóveis.
São emitidos por empresas securitizadoras, que são responsáveis por transformar uma dívida, por exemplo, das vendas de atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços, em títulos negociáveis no mercado.
O CRI pode ser uma forma bastante lucrativa de investir, pois é isento de Imposto de Renda (IR) e de IOF – Imposto sobre Operações Financeiras – para pessoa física, o que pode aumentar sua rentabilidade.
Contudo, é importante destacar que sua liquidez é baixa e que existe risco de crédito, caso o credor não consiga cumprir suas obrigações com o investidor.
LCI – Letra de crédito imobiliário
É um investimento de renda fixa em que o investidor faz uma espécie de empréstimo para uma instituição financeira, que se compromete a pagar juros sobre o valor emprestado.
Esse dinheiro é transformado em crédito imobiliário, que passa a financiar os negócios deste setor.
A LCI é uma forma de investir com baixo risco. Se houver calote da instituição financeira para a qual o dinheiro foi emprestado, o investidor estará assegurado pelo FGC – Fundo Garantidor de Crédito – conforme as regras e limites do fundo.
Além disso, as LCIs também são isentas de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, o que pode fazer aumentar sua rentabilidade.
Captação dos fundos imobiliários
A captação de recursos dos fundos imobiliários é feita por um administrador ligado a uma instituição financeira, como bancos ou corretoras. Junto com ele, um gestor profissional assume a gestão do patrimônio do fundo em nome de todos os cotistas.
Baseado nas políticas do fundo e nos objetivos dos investidores participantes, o gestor passa a aplicar em investimentos que representam as melhores oportunidades de rentabilidade.
Os rendimentos dos fundos imobiliários vêm das aplicações realizadas pelo gestor.
Se for com aquisição de imóveis, o fundo obterá renda com aluguéis, vendas ou arrendamentos de bens.
Se aplicado em títulos e valores mobiliários, a renda virá dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda.
Vantagens dos fundos imobiliários
Os fundos imobiliários têm características que podem se tornar grandes vantagens, dependendo dos objetivos e do perfil do investidor.
Confira abaixo as principais e entenda a importância de cada uma na hora de considerar aplicar dinheiro nesses fundos de investimento.
Acesso fácil a imóveis
Um dos principais atrativos dos fundos de investimento imobiliários são os baixos valores de aplicação.
Isso porque os investidores não precisam necessariamente comprar um imóvel para realizar transações financeiras no setor imobiliário.
Em outras palavras, não é preciso desembolsar valores exorbitantes, nem ter muito dinheiro ou precisar solicitar financiamentos para somente depois começar a receber seus rendimentos. Basta encontrar um fundo específico que esteja de acordo com o aporte financeiro disponível para começar a investir.
Baixo custo
Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor também não precisa gastar com uma série de procedimentos administrativos comuns, como no caso de aquisições diretas de bens imobiliários.
Entre os procedimentos estão:
- Pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
- Taxas de certidões
- Reconhecimentos de firma
- Escrituras e a própria comissão da imobiliária.
Também não é necessário pagar corretagem a corretores de imóveis na hora da venda. Resumindo, investindo em um fundo imobiliário você acaba economizando e ainda pode aproveitar esse valor para aplicar em um fundo de sua preferência.
Diversidade e segmentação
Os fundos imobiliários também são opções bastante flexíveis de investimentos. Eles permitem que o investidor componha a sua carteira de investimentos delimitando cotas para diferentes tipos de segmentos imobiliários.
Isso oferece liberdade e segurança na hora de escolher onde investir, de acordo com o que você acredita que dará os melhores resultados.
E, se ainda assim algum segmento não der o retorno esperado, haverá outros já delimitados na própria carteira, mantendo as chances de conquistar os ganhos pretendidos.
Isenção fiscal
Os fundos imobiliários também são isentos de pagamento de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas sobre os rendimentos mensais, o que aumenta o lucro dos investidores.
Mas isso só é válido para quando o investidor tiver menos que 10% do total de cotas do fundo, sendo que este deve ter mais de 50 cotistas credenciados e ter as cotas negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.
Como analisar um fundo imobiliário?
Antes de investir em um fundo, é preciso entender e levar em consideração alguns indicadores que vão te ajudar a tomar a melhor decisão.
Além disso, é importante conhecer a qualidade, eficiência e transparência dos administradores e gestores do fundo e fazer uma análise qualitativa de tendência para saber quais setores favorecer e quais descartar.
Veja os indicadores que devem ser levados em consideração:
Dividend yield
Dividend yield é um índice que mede a rentabilidade dos dividendos de uma empresa em relação ao preço de suas ações.
Fundos imobiliários realizam pagamentos mensais de dividendos aos seus cotistas, uma característica interessante, principalmente em cenários de baixas taxas de juros.
O dividend yield é a razão entre o dividendo por cota pago em determinado período e o valor de mercado desta cota. Por exemplo, um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) cuja cota esteja sendo negociada no mercado por R$100 e pagou R$1 de dividendos, terá um dividend yield de 1%.
Essa métrica é extremamente importante para comparação com outros ativos, verificando se o FII escolhido remunera o investidor mensalmente de acordo com a relação risco/retorno esperada.
Assim como qualquer outro indicador, o dividend yield nunca deve ser analisado isoladamente.
Fundos imobiliários com excelente gestão e perspectiva de crescimento futuro de receita podem contar com baixos dividend yields, pois o mercado antecipa a alta de preços, deixando o dividendo pago no presente menor em relação ao valor da cota.
Cap Rate (taxa de capitalização)
A Capitalization Rate, também conhecida como Cap Rate, representa a razão entre o valor recebido de aluguel e o preço de mercado do imóvel.
Assim como o dividend yield, a Cap Rate também é um indicador de rentabilidade. No entanto, ela é costumeiramente utilizada para a análise individual dos imóveis que compõem o fundo, estimando a qualidade de cada ativo.
Por exemplo, um imóvel de R$500.000 que gera R$10.000 mensais de aluguel, conta com uma Cap Rate de 2% ao mês.
Esse indicador nos sinaliza o quão eficientes são os ativos do fundo em gerar receitas para o resultado e consequentemente, remunerar o investidor.
Importante ressaltar que a Cap Rate considera apenas o resultado operacional das atividades do fundo, antes do desconto de despesas administrativas, taxas de gestão e outros.
Taxa de vacância
Este indicador mensura o quão eficiente está sendo a utilização da área bruta locável (ABL) dos imóveis que compõem um FII.
O cálculo é feito considerando a relação entre a área atualmente não alugada (ou vacante) e a área total do imóvel, ambas em metros quadrados. Por exemplo, um imóvel de 2.000 m², que possui três salas comerciais de 100 m² vagas, terá uma taxa de vacância de 15%.
Fundos de investimento imobiliários com altas taxas de vacância podem tanto representar uma oportunidade de novas locações e consequente crescimento de receita, como representar ineficiência da gestão do fundo em rentabilizar os ativos disponíveis.
Preço/valor patrimonial
Também conhecido como P/VPA, este múltiplo nos indica a relação entre o preço que um fundo está sendo negociado e o seu valor patrimonial (contábil).
Vamos considerar que um FII conte com 150 imóveis em sua carteira, cujo valor contábil total soma R$100 milhões. Se o fundo conta com 1 milhão de cotas emitidas, as quais são negociadas em bolsa por R$150,00, o preço de mercado é de R$150 milhões. Ou seja, sua cota é negociada 50% acima do valor contábil, contando com um múltiplo P/VPA de 1,5.
Essa métrica não considera se os ativos do fundo estão sendo rentabilizados, perspectivas futuras de receitas ou a eficiência da operação. Sua principal função é proporcionar um preço de referência contábil como piso.
Ativos negociados abaixo do seu valor patrimonial podem ser comprados e liquidados, obtendo um retorno da diferença entre o patrimônio e o valor de mercado.
De maneira semelhante, ativos negociados acima do seu valor patrimonial representam o otimismo do mercado quanto a capacidade do fundo imobiliário de gerar lucros e dividendos.
Concentração de imóveis e inquilinos
“Não colocar todos os ovos na mesma cesta” é uma expressão muito conhecida no mercado financeiro e pode ser aplicada neste caso. O argumento pela diversificação em FIIs é válido em múltiplos níveis, pois é possível alocar recursos em fundos de diferentes setores.
Além disso, é importante analisar se a carteira do próprio fundo é pulverizada ou depende de apenas poucos ativos. Dentro de cada ativo, ainda é necessário verificar se o imóvel conta com diversos inquilinos ou apenas um.
Quanto mais ampla a base de imóveis e inquilinos, mais estável e menos arriscado tende a ser um fundo imobiliário.
ão devemos invalidar de imediato FIIs com apenas um ativo ou único inquilino, mas estes casos requerem mais atenção.
Declaração dos fundos imobiliários no IR
Assim como qualquer outra forma de rentabilidade, os fundos imobiliários devem ser declarados no Imposto de Renda. Muita gente desconhece as particularidades da sua tributação, entre elas, o fato de que os eventuais ganhos de capital devem ser apurados e pagos mensalmente.
O ganho de capital com Fundos Imobiliários ocorre quando você vende as cotas do Fundo Imobiliário que você possui e obtém lucro, independentemente do valor. Em caso de prejuízo na transação, o IR não é devido.
Todos os ganhos e perdas com o IR devem ser lançados na declaração na seção de Renda Variável, em “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”.
Vale lembrar que é importante lançar tudo nessa seção, inclusive as perdas, pois elas geram crédito tributário e não tem prazo de expiração.
Você também precisa declarar tanto os proventos recebidos quanto a posição de Fundos em sua carteira.
Os proventos recebidos de Fundos Imobiliários são isentos e devem ser declarados na aba de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no item “26. Outros.” .
Para a posição, vá em Bens e Direitos, adicione “novo”, e selecione o item 73 – Fundo de Investimento Imobiliário.
Preencha o CNPJ do fundo no campo próprio para isso e na discriminação preencha o número de cotas, o nome do fundo e o custo médio de aquisição das cotas, conforme consta na declaração da sua corretora de valores.
É importante destacar que o valor a ser preenchido não é o valor da última cotação do FII em questão, mas sim o preço pelo qual você adquiriu as cotas (no caso de apenas uma compra) ou o preço médio (no caso de várias compras).
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Contratos
Acordos entre o fundo e os inquilinos são firmados por meio de contratos de aluguel. Dentre as características específicas de cada contrato, uma das mais relevantes é a sua natureza típica ou atípica.
Contratos atípicos são aqueles que contam com cláusulas específicas não previstas na Lei de Locações, que regulamenta este tipo de atividade. São redigidos desta maneira por, geralmente, fazerem referência a imóveis construídos já com um inquilino em mente.
Buscando garantir que a estadia do inquilino compense o investimento do fundo, são estabelecidos contratos com prazos alongados, maior rigidez em casos de cancelamentos e aluguéis maiores.
O risco envolvido com este tipo de contrato é o de não renovação por parte do inquilino, deixando vago um ativo de uso específico e que pode onerar o FII.
Contratos típicos contam com características padrões do mercado imobiliário quanto a prazo, ações revisionais, reajustes anuais do aluguel e multas. É um instrumento menos complexo que um contrato atípico e, portanto, conta com uma base maior de clientes em potencial, já que atende diversas demandas diferentes.
Administrador e gestor do fundo
Assim como analisamos a governança de uma empresa no momento de comprar ações, é relevante dedicar algum tempo para julgar a qualidade, eficiência e transparência dos administradores e gestores do fundo.
Questões como:
- As informações relevantes ao fundo são sempre divulgadas com transparência?”
- O histórico de tomada de decisão dos gestores é sólido?
- Ocorreram situações em que o fundo teve problemas com órgãos reguladores?
Devem ser levadas em consideração, pois as respostas para estas perguntas podem indicar quais os riscos associados.
Setores e tendências
Assim como em uma carteira de investimentos completa, é possível também diversificar dentro do universo dos FIIs. Uma carteira equilibrada pode contar com fundos dos mais distintos setores, como shoppings centers, lajes corporativas, imóveis residenciais, galpões industriais e hotéis.
Em determinados momentos, por conta de condições macroeconômicas ou movimentos de consumo, alguns setores podem ser mais favorecidos do que outros. Nesses casos, uma análise qualitativa de tendência é extremamente relevante para saber quais setores favorecer e quais descartar.
Conclusão
Os fundos imobiliários são uma categoria de investimentos disponíveis para aplicar dinheiro no mercado financeiro. Eles são investimentos destinados exclusivamente a financiar as transações do setor imobiliário.
Ao optar por investimentos em FIIs, os investidores têm uma grande variedade de segmentos para compor a carteira de investimentos, podendo escolher entre ativos com rentabilidade proveniente de empreendimentos já finalizados, outros em construção ou, ainda, de recebíveis imobiliários.
Antes de escolher, é recomendado conhecer bem todos os aspectos do fundo em que se quer investir, além das suas políticas de funcionamento. Também é importante analisar as vantagens oferecidas e os cuidados necessários para investir com mais segurança e garantir o retorno pretendido.
